マンションやアパートなど収益物件を購入するときに、どのような物件を選ぶかによって、不動産投資から得られる結果が大きく変わってきます。 どのような物件を選ぶと、投資結果の成功に繋げられるのか。
前回は、「利回りは高すぎる物件を選ばない」についてお話させて頂きました。今回は、こんな物件を選んではいけないその②「土地が余っている物件を購入するのはNG編」についてお伝えしていきます。
土地が余っているエリアの物件
土地が余っているとは、＝人口が減っているエリアです。分かりやすく言うと坪単価（土地の取引単価）が5万円/一坪を切るエリアは土地が余っている状態と言えます。
もう少し専門的な視点である不動産評価額からいうと、路線価評価と実践取引価格を比べて実践取引価格のほうが安い、または均衡していたら買い手がいないと言っていることと同義です。
不動産評価額：不動産鑑定士が土地や建物などの経済価値を鑑定した価額のこと。
路線価格：国税庁が土地の価格を道路ごとに決めて毎、年発表されるもの。
実勢価格：売買取引が行われた価格のことで、当事者間で決めるもの。
郊外や地方の物件を購入するのは自分が住むならともかく、不動産投資をするにあたっては非常にリスクが高いです。
投資をする目的は、安定的に収入を得たり売却して利益を出すことですよね。土地が余っているエリアというのは、収入を得る・利回りを確保する面で非常に不安定です。
利回りが高い物件は地方の郊外型の物件が多いですが、「こんな物件は選んではいけない①」の記事にもあるように、利回りが高い物件と実際に収入を得られる、稼働できる物件は別物。インカムゲインが安定しなくなりそうなところとは避けることがリスク回避になります。
最後、土地を売却するときに、人口が減っているかつ土地が余っているエリアは取引価格がつかず、タダも同然の価格で取引されてしまいます。
余っている土地を見極めるために大切なポイント
これは土地が余っている証拠だと言えます。なぜなら人口が多い場所、首都圏の店舗はお店が潰れた後、その物件に新しいお店が入りますよね。郊外だとそうではなく、隣に店舗を建てます。なぜなら今ある物件を解体して建て替えるほうがコストもかかりますし、手間がかかることを避け土地の取得コストのほうが安く済むためです。これは土地としての価値がないと言えますよね。
他、現地に行って見るポイントは土地がスカスカだったり、住宅地図を見て真っ白な状態は土地が余っていると判断していいでしょう。
まとめ
「選んではいけない物件」を見抜くために知っておきたい点として、「土地が余っている物件を購入するのはNG」についてお伝えしました。
物件を選ぶ基準として参考にして頂けると幸いです。
次回は、こんな物件は選んではいけないその③「投資家に合わない規模の物件の投資をしない編」です。
