不動産投資に関するFAQ

不動産投資に関して、お客様からよく頂くご質問を掲載しております。

夜逃げや家賃滞納があると投資家の負担はどうなりますか?

基本的に、弊社がリーシングした物件には、保証会社や内容の確認できた保証人を契約の条件にしておりますので、ご安心ください。但し、中古物件の販売において前のプロパティマネジメント会社から継承を受けた賃貸借契約には、そこまでの担保がされていないケースがありますのでご注意ください。※夜逃げの場合、残置物保管、処分、現状復帰で30~90万円のコストがかかる場合があります。費用の分割はご相談ください。

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リーシングが不安です。

弊社は販売から売却まで、ワンストップでご提供できます。もちろんリーシングについても高いレベルでサービスを提供しております。 弊社の預かり物件の稼働率は96%です。※引渡しから1年経過物件

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イールドギャップは何%あれば安全ですか?

一般的には調達金利と期待利回りに2.5%のギャップがあるとき、ローン期間が25年以上あることでキャッシュフローはマイナスになりにくいです。※あくまで一つの目安です。自己資金の負担額によって変動します。 イールドギャップ:投資物件の表面利回りと不動産投資ローンの金利との差のこと。イールドギャップは投資判断における重要な指標です。

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再建築不可のリスクは何ですか?

建物が売却しにくいと判断され、金融機関の選択肢が減ることです。   再建築不可:建築基準法第43条に抵触しているため、建物を取り壊して建て替えが出来ない、つまり新築にすることができない物件のこと。

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「デットクロス」とは何ですか?

取得時にはキャッシュフローが健全であった運用が、年数が経過するにつれ賃料が値下がり、経費や税金の支払いが増える(主に返済元金が多くなることで帳簿上の利益が増え、納税額が増える)ことによって、マイナスキャッシュフローの運用になることです。

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旧耐震基準の場合のリスクは何ですか?

一般的には、耐震強度として捉えられますが、弊社としてはローンの期間において問題があると考えております。旧耐震基準の物件の場合、金融機関の貸し付け期間が短くなります。そのため、返済の金額が大きくなり、事業計画がタイトになることが挙げられます。

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築古物件は税務面で苦労すると聞きます

不動産の取得の場合、土地と建物をまとめて取得をします。当然築年が古くなることで、建物の比率は下がり、減価償却可能資産が小さくなりますが、逆に土地資産を大きく獲得できます。弊社の商品は、販売価格がすでに土地の実勢価格と均衡する物件もございます。税金は総合課税なので、資産全体でしっかりバランスよく取得していくことによって過剰な納税をせずに大きな資産を獲得できます。

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自宅を共同担保に入れるのは危険ですか?

危険ではないと思います。むしろ、賃料の支払いがもったいないと感じ、資産形成目的で自宅を購入した方が多いと思われます。その資産を活用することによって、新たな資産を取得できるのであれば、本来の資産形成の目的を果たせる、と弊社は考えております。 共担(きょうたん):共同担保の略。 共同担保とは、同一債権の担保として複数の不動産に設定されている担保物権のことです。

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団体信用生命保険(団信)には加入するべき?

あれば加入した方が良いです。しかし、収益物件の場合はそこまで必要性は高くないと思われます。 団体信用生命保険(団信):住宅ローンの返済中に万が一のことがあったとき、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度。

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築古物件のリスクは何ですか?

入居者が決まっている点です。これはメリットともいえますが、前の管理会社がどのような審査、契約を行っているのかが不明の場合があります。例えば、家賃の滞納癖のある入居者がいる場合には、サブリースから始めていただくことを不動産投資の初心者にはお勧めしております。その後、様子を見ながらサブリースを解除することも可能です。(スタートアップサブリース制度) ※築古物件:築年数の古い物件

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価格は適正ですか?

適正と確信しています。80%以上のお客様がリピートしていただいており、適正な価格とフェアな提案を心がけております。

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新築じゃないと購入後に多額の費用が発生しませんか?

弊社の場合はお引渡から1年間はエアコンやキッチン、給湯器などに保証をお付けしております。(売主物件のみ) 基本的には、設備等は不具合が発生しにくい為、保証することができます。2017年の実績では、10万円以上の費用をオーナーにご負担いただいた件数は1000部屋中3件のみです。費用が10万円を超える工事が発生した場合は、工事費用を分割にして対応するケースもあります。

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