アフターコロナを見据えた株価は緩やかに上昇トレンドを維持、コストプッシュによるインフレが拡大しながらも、賃金上昇の傾向はまだまだ見られない現在の日本。
そんなご時勢において、「インフレに強い資産」と呼ばれることも多い不動産投資ではありますが、では誰でも成功できるか、と言えば、もちろんそんなことはありません。
とくに、甘い惹句に吸い寄せられやすい方にとっては、むしろリスクとなってしまう場合もあるのです。
実は３種類もある、「入居率」
不動産投資の広告によく見られる「高い入居率」なんてキーワードも、まさに注意すべき誘い文句の一つ。
そもそも、入居率とは「アパートやマンションの全部屋数に対して、入居状態にある部屋の割合」のことですが、厳密には入居率には３種類あります。
1. 「時点」ベースの入居率
時点」ベースの入居率とは、その名の通り、「ある時点」つまり「ある瞬間」の入居率のこと。
＜時点ベース入居率＝入居戸数÷全管理戸数＞
なので、全管理戸数1,000戸のマンションのうち、50戸が空室だったとすると、
（1,000戸－50戸）÷1,000戸＝95％になりますが、当たり前ではありますが、この計算式の場合、入居率は「時点」ごとに毎日変動します。
2. 「稼働」ベースの入居率
「稼働」ベースの入居率とは、「ある瞬間」ではなく、年間を通した稼働率を軸足とした入居率のこと。
＜稼働ベース入居率＝（全管理戸数×12ヶ月－総空室月数）÷（全管理戸数×12ヶ月）＞
なので、全管理戸数10戸のマンションのうち、2戸の解約があり、空室期間がそれぞれ3ヶ月と6ヶ月だったとすると、
（120ヶ月－9ヶ月）÷120ヶ月＝92.5％
マンションが「実際にどれだけ働いてくれたか」、本当の「稼働」が分かります。
3.「想定賃料」ベースの入居率
「想定賃料」ベースの入居率とは、2.と同様に「稼働」ベースを「賃料」で見た場合の入居率のこと。
＜想定賃料ベース入居率＝（総潜在賃料－総空室損料）÷総潜在賃料＞
先の全管理戸数10戸のマンションが、
住居：9戸は家賃がすべて50,000円、テナント：1戸は200,000円だったとすると、満室の場合の年間賃料（総潜在賃料）は
50,000円×9戸×12ヶ月＝5,400,000円
200,000円×1戸×12ヶ月＝2,400,000円
合計で7,800,000円
そのうち、住居1戸、テナント1戸が空室だったが、住居は3ヶ月、テナントは6ヶ月で埋まった場合、
空室損料は
50,000円×3ヶ月＝150,000円
200,000円×6ヶ月＝1,200,000円
合計で1,350,000円
したがって、
（7,800,000円－1,350,000円）÷7,800,000円＝82.7％
マンションが「実際にどれだけ稼いでくれたか」、本当の「稼ぎ」が分かります。
本質的な「入居率」に意識的ではない管理会社が多い、という現実
では、不動産投資にとって、もっとも重要な入居率はどちらでしょう？
もちろん言うまでもなく、2.の「稼働」ベースであり、3.の「想定賃料」ベースの入居率であるはずです。
ところが、マンションの管理を手掛ける管理会社は数あれど、この入居率の違いに意識的である会社は、意外なほど少ないのが現実です。
この例一つをとってみても、不動産投資には、不動産を資産として適正に管理、運用するプロパティ・マネジメントの観点から、適正な家賃設定をおこない、事業として綿密な計画を策定、マネジメント、そう、コンサルティングする必要があるのです。
