不動産投資を始める上で、様々な計算法があります。
キャッシュフローを獲得したい時には「イールドギャップ」を計算してみると、その物件、または銀行融資条件で安全なキャッシュフローが獲得できるのかチェックできます。
今回はイールドギャップについて、数値を例にして解説します。
そもそもイールドギャップとは何か？
不動産投資で使われる場合、期待利回りと調達金利の差が「イールドギャップ」としてます。
例えば物件の期待利回りが7％で借入金利が2％の場合「イールドギャップ」は5％になります。(7％-2％=5％)
この「イールドギャップ」が大きければ大きいほどキャッシュフローが大きくなる傾向にあります。金利は安ければ安い方がいいと思いますが、実は不動産投資の場合、借入期間についても検証しなくてはキャッシュフローの計算はできません。
折角、安い金利で物件を取得しても、期間が短いせいでマイナスフローになってしまうのです。
以下が参考例です。
販売価格：5,000万円 期待利回り7％ 年間賃料350万円
借入条件：A銀行 金利2％ 返済期間15年(年間返済額386万円) 年間フロー▲36万円
借入条件：B銀行 金利2％ 返済期間30年(年間返済額221万円) 年間フロー 129万円
借入期間を考えず不動産を保有することは、リスクを拡大させているといっても過言ではありません。そのことから、不動産投資の場合、毎年の返済価格を計算すべきです。
ここでいう返済価格とは、金利以外に銀行に返す金額を指します。元金を均等に返済するわけではなく、あくまでもキャッシュフローを計算するだけの数字なので、目安としています。
借入期間から毎年の返済額の目安を出すことは簡単です。
借入金額 + 借入期間 = 年間返済目安価格(金利以外)
年間返済目安価格 ÷ 借入金額 = 年間返済目安の比率が出ます。
先程の参考例で計算をすると
5,000万円(借入金額)÷15年(借入期間) = 333万円(年間返済目安価格)
330万円(年間返済目安価格) ÷ 5,000万円(借入金額) = 6.6%(年間返済目安比率)
期待利回り(売上) – (金利 + 元金(年間返済目安金額)) = キャッシュフロー
イールドギャップが5％の場合そこから、年間返済目安比率6.6％を引くと▲1.6％になる。つまりは、赤字になります。
同じ計算を借入期間30年でしてみると、
5,000万円(借入金額)÷30年(借入期間) = 167万円(年間返済目安価格)
167万円(年間返済目安価格) ÷ 5,000万円(借入金額) = 3.3%(年間返済目安比率)
イールドギャップが5％なので、そこから3.3％引いても+1.7％になる。すなわち、黒字になるという事です。
文字にすると複雑に思えるかもしれませんが一度、計算をしていただければ、理解できる簡単な計算です。
お忙しい方は、目安として
✓ イールドギャップ3％以上
✓ 借入期間30年
この条件を下回る場合、キャッシュフローが赤字になる可能性が高いです。
ざっくりですが、この理解でほとんどのケースで問題ないです。
参考にしてみてください。
