人生100年時代をどう生き抜く？
終身雇用の時代は終わり、最近では退職金を貰える対象者も減って、更には頼みの社会保障制度にも将来的な不安要素を感じている中で、医療の発達により平均寿命が延びている現代の日本。
そんな状況だからこそ、資産形成や資産運用は自分の身を守る上でも非常に重要なテーマといえるのではないでしょうか。
現役世代にできうる資産形成や運用法にはいくつかの選択肢がありますが、私は不動産会社として、普段から資産形成戦略のご提案をしておりますので、収益不動産の効率を他の現金や株式投資、保険資産などと比較してご紹介をします。
基礎的なことですが、現金（外貨預金含む）・株・保険と不動産は会計上は流動資産と固定資産に分けられます。
まず、流動資産で資産形成を考えてみます。
現金での貯蓄をシミュレーション
●現金で30年かけて1億円を貯金する場合
1億円 ÷ 30年 = 約333万円
年に300万円を超える貯金を30年間も「じぶん」のお給料からしていかなくてはなりません。
結論：年収がいくらあってもできません。。
弊社のお客様の中には世帯年収が2000万円を超えている方もいらっしゃいますが、多くの方は年収に応じて生活コストも高くなる傾向にあり、一定の貯蓄をし続けられている人はほとんどいません。
例えば、短い期間であれば、夫婦共働きにして年間300万円を貯めるというのは実現する人もいると思われます。それでもかなり厳しいですが、、。
しかし年間300万円を30年間継続することは、かなりハードといえるのでしょう。
弊社のお客様の中には世帯年収が2000万円を超えている方もいらっしゃいますが、多くの方は年収に応じて生活コストも高くなる傾向にあり、一定の貯蓄をし続けられている人はほとんどいません。
例えば、短い期間であれば、夫婦共働きにして年間300万円を貯めるというのは実現する人もいると思われます。それでもかなり厳しいですが、、。
しかし年間300万円を30年間継続することは、かなりハードといえるのでしょう。
株で1億円を作る方法
株や為替、先物などで資産が拡大させる＝キャピタルゲインを継続的に獲得することになるのですが、そんな方法があるのであれば教えてほしいです。
少ない元手で大きな利益を狙いに行くとすると、ハイリスクな銘柄を選択しなくてはなりません。
かといって、リスク回避型のローリスク銘柄では、大きな利益は獲得しにくいです。
リスクを避けて、積み立て型の硬い銘柄を選択する場合、大きなインカムや大きな売却益を期待することはできません。
結論：株などの金融商品は、たまたま、状況が良くて拡大していくことはあっても、長期的にみると規模と安定性に欠けます。そして使う資金は「じぶん」のお給料から捻出する必要があります。
現金や株など特徴は、自己資金を貯蓄や株投資などに投資をして成功し結果として拡大してゆく流動資産に対して、
不動産の場合は最初にレバレッジ(「他人」のお金)をかけて大きく資産を保有した状態から、年数をかけて返済が進捗することで、純資産が増えていくイメージです。
「他人」の力を使えるので規模が大きくできるのが特徴です。
不動産（自宅）では？
最も身近な不動産投資といえば、自宅ではないでしょうか？
不動産投資の認識はないと思いますが、「賃料を払って何も残らないよりも購入した方が資産形成につながる」この考えが、消費から投資への第一歩です。
しかし、不動産の投資としては効率が悪く、生活のコストを押し上げる原因になっている場合が多いです。
例えば、1億円の物件を30年フルローン（「他人」のお金）、金利0.8%で資金調達した場合の月々の返済額は約31万円です。
この返済を「じぶん」の給与所得から支払わなくてはなりません。
また自宅を選ぶ場合は投資効率を優先しないので、利回りを計算せずに購入する方が多いと思います。
その結果、住宅ローンで取得する物件の多くは現在相場で利回り（2020年11月時点）換算すると、おおよそネット4%前半になることが多いです。
非常に利回りが悪い物件を取得しています。
結論：マイホームに投資効率を求める必要はないのかもしれませんが、一番多くの人が取り組む不動産投資です。
何年かして子供の独立などで家族構成が変わったときに、賃貸に出して初めて投資効率が悪い物件と気が付く事はよくある話だったりします。
しかし、賃貸に出すことで「他人」のお金を「他人」のお金で返済をする構造が出来上がります。
不動産（収益）の場合
弊社が推奨するのは自宅を購入した後でも前でもいいので、収益効率の良い物件を、住む目的ではない物件を運用目的で取得をすることがいいと考えます。
理由は、以下の2点です。
✓ 住まないので物件にこだわらない
✓ 収益構造、投資効率にだけ注意をして取得をするので、利回りなどのバランスが良くなる
例えば1億円の物件を利回り8%で取得したとします。（自宅購入時の倍の利回り）⇐「他人」のお金
※調達金利は3%と高めに設定し、期間は30年として計算
※固定経費を2%引いたとします
年間収入 800万円（稼働率95%）
→想定年収約760万円 ⇐「他人」のお金
経費160万円（管理費・固定資産税等）
返済約510万円
760万円（年間収入）- 160万円（年間コスト）- 510万円（年間返済額）= 90万円（キャッシュフロー）
90万円(キャッシュフロー）×30年（ローン期間） = 2,700万円
30年後構築資産→6,000万円〜8,000万円
※建物は経年劣化をしますので、ゼロ価値になったと想定
結論：ローンさえ組めれば、キャッシュフローを獲得しながら「他人」のお金が効率よく、「じぶん」の資産形成になっている構造です。
では、なぜ不動産投資が、ハイリスクだと思う人が多いのか・・・
それは、イメージや心理的な要素のことがほとんどです。データを見ても、保有不動産事業はデフォルトリスクが低いという客観的なデータがあります。ここ数年の不動産相場で失敗する人は、よほど悪い物件や業者を信頼してしまった結果が多いです。
最後に
現金・株・自宅・収益不動産とそれぞれの資産形成について比較をしてみました。皆さんはどう感じられましたか？
あくまで一個人の意見ですが、世間のイメージやWebに出回っている悪評に影響されては、投資にチャレンジすることはできないと思います。
この記事を読んで不動産投資という資産形成の選択肢を、少しでも身近なものに感じてくれたら嬉しいです。
