マンションやアパートなど収益物件を購入するときに、どのような物件を選ぶかによって、不動産投資から得られる結果が大きく変わってきます。 どのような物件を選ぶと、投資結果の成功に繋げられるのか。
今回は初心者必見！、「選んではいけない物件」を見抜くために知っておきたい知識や情報を3回に分けてお伝えしていきます。
物件購入は、投資家の収入とのバランスが大切
日々、不動産投資のご相談を頂く中で、投資家の収入に見合ったバランスの物件に投資をしていない方が見受けられます。
融資を受けにくいのもあり、不動産投資を怖がり投資する物件の規模を小さくしてしまいがちですが、最近は、500～700万円の小さい戸建ての投資が流行っているほか、年収3,000～4,000万円の人から「2,000万円のアパートが欲しい」とご相談頂くことがあります。
しかし、【年収3,000万円の人が10年間で300万円の収入が得られる投資】は10年で割ると年間30万円の利益ですが、年収3,000万円もある人が10年かけて取り組むものではありません。なぜなら、年収3,000万円の人にとっての300万は、投資をしなくても自力で年間30万円くらい貯められるからです。
例えば、「40歳で300万円で戸建て投資を始め、それが全て手元に入ってきて10年後300万儲かった。」それはもちろん良いことですが、不動産投資でするべきではないです。なぜなら、不動産投資は不確定要素が少なからず存在する＝リスクがあるからです。
土地が100％想定していた価格で売れる保証はありません。計算していた利回りが100％維持されない可能性を鑑みた上で、投資家の資金に合わせて効率よく規模の拡大をしていかないと、投資した意味＝不動産を持つ意味がない…本末転倒な結果になってしまわないように、バランスの合わない投資はしないように注意しましょう。
投資家の規模を意識した物件を買うことが重要です
年収別に見る物件価格の目安は？
次に、年収別に物件価格の目安を紹介します。
例えば年収1,000万円の人の場合、かかる生活費も比例して1,000万円近くなります。フルローンを組めると仮定して、約3～4億程度の物件があると、仮に所得が300万円になったとしても数か月～数年間は維持できるでしょう。2,000万円だとその倍です。純粋に倍になっていくと考えていいですが、今度は自己資金の問題が出てきます。
自己資金をどんな物件に使うのか、組み合わせのほうが重要です。利回りの高さや場所を理由に物件単体だけ見る方が多いですが、総合的に判断する視点を持ちましょう。今持っている財力や与信力など、資金の体力面をどう活用して何に役立てるかを計算するのが非常に大切なポイントです。
アパート投資は複雑で難しいです。それゆえに、負担の少なそうな選択をしがちではないでしょうか。自分の選択が投資として合っているのか、丁寧に検証して見直す必要があります。その上で正しければ投資に取り組んで頂きたいですが、自己判断に頼ると分からないものです。
私たちにご相談頂ければ、相互チェックになりますしリスクがどこにあるかなど解釈をお伝えできます。意思決定する際には参考にしていただければと思います。
まとめ
「選んではいけない物件」を見抜くために知っておきたい点として、「利回りは高すぎる物件を選ばない」についてお伝えしました。「利回りが高すぎる物件は選ばない編」「土地が余っている物件を購入するのはNG編」もご覧頂きながら物件を選ぶ基準として参考にして頂けると幸いです。
