不動産投資コンサルティング

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コラム#107 マンション投資 利回り重視の中古郊外物件を購入

筆者

高桑 良充

KAIROS MARKETING LTD. CEO

中古郊外のマンションを購入したLさんの体験談

マンション投資で、Lさんが重視するポイントは「利回り」でした。
とにかく少しでも高い利回りの物件を選びたいと探した結果、見つけたのが大都市の郊外に建つ中古マンション。ワンルームタイプで、表面利回りは10%。築年数が40年と古いため、購入費用もかなりお手頃です。
このマンションは全10室で、Lさんが購入するときには9室が埋まっており、築年数にしては稼働率の高さも魅力でした。
「ここしかない!」とLさんは、この中古郊外のマンションを購入したのです。

大地震で被災…増える退去者に想定が破綻

購入後しばらくは、安定した家賃収入を得られたLさんでしたが、思わぬ事態が生じます。それが、大きな地震でした。
Lさんの購入したマンションは、新耐震基準の前に建築されたもの。耐震補強工事はされていると不動産会社からの説明で聞いていましたが、外壁の一部が剥がれ落ちたほか、一部の部屋では天井や壁にひびが入るなどの被害が生じたのです。

地震保険に加入していたので、修繕費用の大部分は保険で対応できました。
しかし、被害が生じた部屋の入居者を留めることができず、入居者は次々と退去。1カ月後には入居者が全5室と、稼働率は半分に下がってしまいました。

利回りは想定の半分以下に

空室を埋めるため入居者募集に力を入れるLさんですが、築年数から旧耐震基準のマンションだとわかるためか、なかなか希望者が現れません。
さらに3カ月後。思い切って家賃を1万円下げて再募集したところ、1人の希望者が現れ、入居してくれることになりました。
しかし、まだ4室が空室であることや新しい入居者の家賃を下げたことで、利回りは4%代まで低下。資金の持ち出しも増え、このままでは運営が成り立たないと売却を検討しますが、古い物件が障壁となりなかなか売れません。
どんなに利回りの高い物件でも、入居者がいなくなれば0になることだってある。それを身に染みて感じたLさんは、売却活動に必死になっています。

マンション投資の専門家が解説

利回りを追い求めることは悪いことではない

今回の件は、災難と言うほかありませんね。
築年数40年はさすがにかなりのおんぼろ物件に手を出したな…と思いますが、大都市の郊外に建つ築年数の高めのマンションへの投資は私も推進する物件タイプです。
何故かと言うと、いくつかポイントがあるのですが。

・家賃下落幅が低い
築浅物件と比べて、築古物件は家賃相場が落ち着きだしていて、ここから数年経っても大きな家賃下落をすることがないので、中長期的に見たキャッシュフローが安定しやすいのです。

・郊外だからこその賃貸需要
大都市がどこなのかというところにもよりますが、その大都市がビジネス街や学生街といったその都市に通う需要を生んでいれば、郊外の賃貸需要は跳ね上がります。
その大都市に住むには、経済的に厳しい。でも通うのだから近いところに住みたい。ということですね。

更地にしての売却も検討すべき

もし旧耐震基準ということで、客付きが悪いのであれば、土地での売却を検討するのもいいかもしれませんね。
この状態になってしまったマンションは安く買い叩かれますし、買い手が付くかどうかも分かりません。

それであれば、土地での売却検討をするのも一手です。
区分ではできない技ですが、土地所有ということで、売却することも出来ず、持ち出しが増え続けるということは避けられるでしょう。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。
投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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