収益物件の購入を検討する際の1つの指標となるのが積算評価・積算価格です。あまり聞き覚えのない方もいらっしゃるかもしれませんので、まず積算についてご説明します。
積算評価・積算価格とは？
土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合算する評価方法のことを「積算評価」といいます。また、この積算評価によって算出された不動産の価格を「積算価格」といい、投資用物件のローンを利用する際に、金融機関の審査評価基準となるのが積算価格です。
土地の評価は「不動産の路線価」「公示地価」などを利用し、建物は原価法で求めます。
不動産投資のプロが選ぶ積算おすすめ物件3選
数ある物件の中から不動産投資のプロが見た積算評価が高い物件をご紹介します。
あくまで積算価格は目安になりますが、参考にしてみてください。
① 神奈川県横浜市中区
物件価格：2,700万円 ⇢ 予想積算価格：約3,000万円
投資家様から根強い人気を誇る横浜市中区の1棟アパートです。
銀行評価に重要な意味を持つ積算価格が物件価格以上となる希少な物件です。
本物件は築年が古いながら賃貸需要が高いエリアで駅徒歩5分の好立地です。
周辺の土地坪単価が約100万円で計算しますと実勢土地価格5,000万円以上となりますので、複数棟保有されている投資家様にお勧めな物件です。
② 東京都立川市
物件価格：2,520万円 ⇢ 予想積算価格：約2,600万円
周辺に複数の大学があり、西の歌舞伎町と言われた立川エリアの1棟アパートです。
こちらもナント積算価格が物件価格以上となります。
手頃な物件価格で利回りも10％ありますので非常にバランスの良い物件ですね。
周辺実勢土地価格3,000万円以上となっております。
初めて1棟物件を購入される方にお勧めな物件です。
③ 埼玉県富士見市
物件価格：4,060万円 ⇢ 予想積算価格：約3,600万円
安定した土地価格を維持する埼玉県富士見市エリアの1棟アパートです。積算価格は売価以上とはいきませんが、周辺実勢土地価格5,000万円近くとなっており、東武東上線みずほ台駅から徒歩13分と値上がりも期待できる1棟です。
本物件は約60坪ありますので、2筆に分筆して戸建用地として売却可能です。
利回りが8％台となりますが、修繕工事済みですので初期費用を抑えられます。10数年ほったらかして大丈夫です。
こちらは、これから資産拡大を狙うサラリーマン投資家様にお勧めな1棟です。
最後に
ご紹介した物件はいかがでしたでしょうか？
収益物件を選択される際のあくまで1つの指標ですが、積算価格が高い物件は金融機関から高い融資を受けやすいなどメリットも多いです。
不動産投資を検討の際は積算価格についてもちゃんと調べた上で物件を選ばれることをお勧めします。
