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コラム#117 サブリース更新で大幅に利益が下がった

筆者

サブリース問題に悩むCさんの体験談

マンション投資のリスクのひとつが「空室リスク」です。入居者がいなくなると家賃収入が得られなくなる一方、ローンの支払いは毎月続くため、オーナーは赤字になるという問題があります。
マンション投資を始めるか迷っていたCさんは、この空室リスクを一番心配していました。

しかし、投資会社の営業マンは「うちには、サブリースがあります」と胸を張って伝えてきました。
サブリースとは、オーナーの購入した物件を投資会社が借上げ、一定期間は空室時でも家賃を支払うという仕組みのこと。空室でも家賃保証があるので、オーナーとしては収支計画を立てやすくなるというメリットもあります。
その投資会社は、最長30年のサブリース契約ができたそうです。これなら安心と、Cさんは注意書きをよく読むことなく契約してしまいました。

投資会社から家賃の引き下げを要求され…

Cさんが購入した区分マンションはオーナーチェンジの物件で、すでに入居者がいました。このため、当初は予定した通りの家賃収入が入ってきました。
ところが、その入居者が退去してからしばらく空室が続くことに。次の入居者がなかなか決まらないのにCさんは不安を覚えつつも、サブリース契約をしているので決まった家賃収入が入ってきますし、ローンの支払いをしても1万円弱は残るから問題ないと思っていました。

しかし、その数か月後。投資会社から「家賃を月額1万円、引き下げたい」と伝えられます。
「空室対策の一環であることは、理解できる。しかし、1万円も引き下げたらローンの支払い額のほうが上回ってしまい赤字になる」とCさんは反論。これに対して投資会社は、「受け入れなければ解約する」と迫ってきます。
「そんなバカな」。慌てたCさんは契約書を見直しました。小さい文字で「2年ごとに家賃の見直しがあります」と書いてあり、その権限は投資会社に一任されるとのことでした。

空室リスクは防げても、家賃引き下げのリスクは防げない
考えてみれば、どんな物件でも築年数が古くなったり空室が続くようになったりすれば、家賃の引き下げを検討しなければならない時期が来ます。
サブリースで30年の長期契約をしても、空室リスクは防げるかもしれないが、家賃の引き下げリスクは防げないと感じたCさん。自分の甘い予測に後悔し、結局、物件を手放すことになりました。

マンション投資の専門家が解説

サブリースは空室対策であって、賃料下落対策ではない

仰る通り、サブリースは空室がある時でも一定価格で収益を保証するものであり、物件の賃料下落の対策にはなりえません。
サブリースの価格は更新性。更新期間は、5年といったところもありますが、2年での更新が主流です。
物件は、年を重ねるごとに経年劣化も進み、物件としての価値も下落していき、もちろん賃料も下落していきます。
これは特に、築年数の若い物件に多く、新築物件では特にその動きが顕著です。

結局は賃料下落の低い物件で空室を作らないこと

年を重ね、築年数が上がっていけば、賃料は下落します。
それと同時にサブリースの金額は引き下げられることとなります。
10万円の価値が8万円になれば、8万円保証も6万円保証になります。
保証会社としては、家賃から数%の手数料をいただかないと利益になりませんので。

だからこそ、サブリースでの減額を防ぐためには、結局のところ、賃料下落リスクの低い物件を選ぶことが重要です。
弊社がおすすめする物件は、築古の中古物件が多いのですが、その理由として、賃料の下落が落ち着き始めているからということがあります。

サブリースの契約約款をチェックして、先を見据えたサブリース利用を

サブリースの問題に気付く多くのパターンは、
価格が更新された

解約を申し出る

違約金(家賃6ヵ月分)の支払いを督促される。

契約書を見て、問題に気付く
というパターンです。
サブリースは、最初の段階から賃料下落を踏まえた上でキャッシュフローを組めれば、決して悪い仕組みではありません。

なので、サブリースを検討する際は
・契約書をよく読んでおく
・賃料下落を見据えたキャッシュフローを組んでおく
の2点に注意しましょう。
また弊社のサブリースの契約をご紹介しますと、満室経営の場合は、解約をすることも可能です。
会社によって契約形態は大きく違いますので、必ずチェックしましょう。

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