不動産投資コンサルティング

03-6417-0658
10:00-19:00

コラム#140 2030年に65歳以上が人口の1/3を占める日本、不動産投資で勝てる物件の条件とは?

筆者

高桑 良充

KAIROS MARKETING LTD. CEO

2010年に約1億2,800万人だった日本の人口は、2030年には約1億1,600万人まで減少、これにより65歳以上の高齢者人口は約3,700万人に増加と推計。
それにともない、総人口における65歳以上の人口の割合を示す高齢化率は約31%に上昇、つまり日本の人口の1/3が65歳以上の高齢者になると言われています。
(『国立社会保障・人口問題研究所』調べ)

人口学的には、高齢化率が7%を超えると「高齢化社会」、14%を超えると「高齢社会」と定義されていますが、高齢化社会を経て高齢社会を迎えるのにアメリカが72年、ドイツが40年かかっているのに対し、日本はたったの24年。
世界を見渡してみても、異例のスピードで高齢化率が進んでいるのです。

2030年問題によって生じるであろう、4つの事象

このような超高齢化によって引き起こされる様々な問題は、その名も「2030年問題」と呼ばれていますが、では具体的にどのような事象が生じるであろうと考えられているのでしょうか?
大きく分けて、4つの事象が挙げられます。

1. 生産労働人口の減少
2. GDP減少の可能性
3. 地方の過疎化による都市部との地域格差の拡大
4. 社会保障の改悪・破綻のリスク

1. 生産労働人口の減少

「生産労働人口」とは、経済を支える15〜64歳までの人口を指しますが、総人口が減り65歳以上の人口が増えるということは、当然ながら生産労働人口が減少する、ということ。
2010年に約8,000万人、生産労働人口率にして約63.8%を数えた生産労働人口は、2030年には約6,700万人・約58.1%まで低下すると予測
(出典:総務省)
この下げ幅は経済規模や労働市場の縮小に直結し、国際的な競争力も低下するであろう、大きなリスクを孕んでいます。

2. GDP減少の可能性

GDP(国民総生産)には、労働者数、労働時間、労働生産性が大きく関与。
どれかが増えれば向上し、どれかが減れば低下します。
生産年齢人口の減少により、労働者数もまた減少するのはもちろんのこと、働き方改革の導入促進によって労働時間も減少、それ以上に労働生産性を高めていかなければ、GDPもまた減少していくのは自明の理です。

3. 地方の過疎化による都市部との地域格差の拡大

地方の人口の高齢化が進むことにより、生産労働人口が減少し、それに伴い地域の市町村・道府県の税収も減少。
道路や森林をはじめとしたインフラの整備が行えなくなり、また整備・管理を手掛ける人手も不足することで、地域が荒廃、若者が定住しにくいエリアに。
生産労働人口の地方から都市部への流出は、都市部との経済格差の拡大に直結しています。

4. 社会保障の改悪・破綻のリスク

GDP減少の懸念は、すなわち国家の財源が確保できなくなるということであり、高齢者を支える社会保障が破綻する可能性も否定できません。
年金を例に取れば、生産労働人口の減少と高齢化率の増加により、給付年齢の引き上げと納付の負担の増大が予想されます。
また、介護の需要が高くなる一方、介護を担う人材難が、介護社会の成立自体を困難にします。

むしろチャンス?高齢化があぶりだす居住ニーズ

コロナ禍やウクライナ情勢がそうであったように、今後世の中にどのような事態が起こるのかは、もちろん誰にもわかりません。
では、そんな先行きの見えない情勢の中、どのように資産を形成してゆけばよいのかと言えば、所属する会社や組織だけに頼るのではなく、いち早くから個人でお金を確保してゆくことに尽きるのではないでしょうか?

そんな資産形成の有効な選択肢の一つとして人気の高まっている、不動産投資。
とはいえ、件の2030年問題を見据えたとき、どのような視点で実際の物件選びに取り組むべきかは、非常に悩ましいところ。
ところが、ここにこそ大きなヒントが隠されているのです。


たとえば、居住者に高齢者が多くなり管理が行き届かなくなる、つまり居住ニーズはあるのに運営が破綻したマンションなどが、物件選びの対象としてリストアップできるようになります。
すでにニーズが見込める物件をコストを抑えて仕入れ、最適なリフォームを施すことで利益を最大化するーーまさにこれが不動産投資の基本的かつ絶対的なメソッドの一つです。

ずっとバカンスではいられない      ーワーケーションが描くリアルな現実ー

東京都の最近の統計によれば、コロナ禍で停滞した経済情勢においても、東京の人口は増え続けています。
ロケーションを選ばない職業従事者がひとたび東京を離れたとしても、そもそもの生活基盤となるインフラの先行きが見えない未来においても拠点を地方に構え続けるのは、新たなリスク以外の何物でもありません。

近い将来のこの統計に、彼らが再びその人口としてカウントされる可能性もまた、大いにあるのです。
そう、人口減少や年金問題、少子高齢化と、日本の経済を圧迫するあらゆる課題が山積みとなる中でも、このような統計を正しく読み解き、未来を見通す知識豊富で確かな目線こそが、不動産投資においても成功の鍵を握っているのです。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。
投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

- 不動産投資が初めての方へ -

わかりやすく解説した資料を配布中!

不動産投資FAQ動画公開中!

不動産投資を始める際に、お客様からよく聞かれる質問にお答えしています。