近年、東京を中心とした再開発事業により、新しい商業施設やオフィスビル、住宅が一体となった複合施設や高層ビルが建設され、特に東京は今、「100年に一度」といわれる大規模再開発の只中にあります。2023年から2029年の間に8つのオフィスと商業ビルが開発される渋谷、昨年「麻布台ヒルズ」が開業した虎ノ門・麻布台エリア、東京オリンピック・パラリンピックの開催地だった湾岸エリア、中野サンプラザ跡地への高層ビル建設計画が進む中野エリアなど話題にことかきません。
東京のみならず、神奈川県横浜市も、精力的な再開発が注目されています。なかでも、米軍上瀬谷通信施設跡地の大型テーマパーク建設計画は、都心のオフィスビルの開発運営を中心に事業を展開してきた三菱地所が中心となって開発を進めており、新たなビジネスモデルへの挑戦のようにも見えます。横浜市は他にも、関内駅前エリアの2棟の超高層ビル建設や、高速バス広場の整備を決定しています。
このような大規模な再開発は周辺環境に大きな変化を与え、投資指標の1つである「立地条件」も重要視される不動産投資においても当然影響を受けることが予想されます。
では、再開発事業が周辺の不動産価格にどのような影響を及ぼすのか、また投資物件のエリア選定の際に気をつけておきたいポイントについても考えてみたいと思います。
安定した収益と長期的な発展性が魅力
先に述べた通り、不動産投資における投資判断基準として「立地条件」は重要な要素の1つになります。
再開発によって不動産投資にもたらされるメリットは、大きく分けて4つあると考えられます。
1. 不動産価値の向上
再開発によって商業施設や交通インフラが充実すると、その地域の利便性が向上し、不動産価値が上昇する可能性があります。例えば渋谷や虎ノ門のような都心エリアでは、新しいビルや商業施設の開発によって周辺地域に新たな雇用が生まれ、賃貸需要が高まる可能性があり、地価や賃料が上昇することが予想されます。
横浜市瀬谷区の米軍施設跡地の開発の場合は、テーマパーク建設に先駆けて2027年に横浜国際園芸博覧会（GREEN×EXPO 2027）が開催されることも決定し、また新たな交通として将来的には「自動運転技術」を取り入れることも目指しています。近年バス運転手不足が懸念される中、省人化を図る取り組みは交通網を充実させることによりより良い住環境を提供でき、周辺の不動産価値が高まっていくでしょう。
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2.資産の流動性が向上
再開発事業は周辺地域の将来的な成長が見込まれるため、投資家にとって注目すべき事案になります。投資家が積極的に物件の購入を検討する可能性も高まり、売却の機会が増えるため、資産の流動性が向上することが期待できます。
また再開発に伴い、異なる用途の物件が市場に投入されることもあります。例えば、オフィスビルから商業施設、住宅用物件へ転用されることにより、不動産に多様性が生まれます。投資家に選択肢が増えることで、資産の流動性も高まります。
3. 再開発地域周辺の活性化
再開発によって交通インフラが整備されると、新しい駅の建設や電車本数の増加によって、周辺地域のアクセスが向上するため賃貸需要の拡大が見込めます。
特に地方都市の再開発においては、新しい観光地スポットや商業施設が建設されることによってし、企業誘致や観光客を引き寄せることが期待できます。地域経済が潤うことで、住民の生活の質が向上し、地域への定住意欲が高まり、地域ブランドの向上にもつながります。
4. 防災面の強化
日本は「地震大国」と言われているように、2024年1月1日に発生した「令和6年能登半島地震」を始め、過去を遡ると2011年の東日本大震災、1995年の阪神・淡路大震災など、日本各地で地震がいつ起きるか予測できないのが現状です。また首都圏は今後大地震のリスクが高いことが想定されており、日本全体で防災・減災対策の強化は必須であると言えます。
再開発によって老朽化した建物の耐震性・不燃性の向上が見込まれるだけでなく、周辺道路の整備によって地震や津波が発生した際の避難路の確保も期待でき、災害リスクによる不動産価値の下落を最小限に抑えることができます。
業界が抱える2025年問題だけじゃない、4つのリスク
一方で、再開発事業が不動産投資にとってのリスクとなりうることを理解しておくことも重要です。
1. 人口減少リスク
日本は少子高齢化が進んでおり、特に地方都市では少子高齢化に加えて人口減少が進行しています。「不動産の2025年問題」においては、団塊世代が後期高齢者になることで空き家が増えたり、不動産相続の件数が増えることで売却される物件数が増え、需要と供給のバランスが崩れやすくなる懸念も指摘されています。物件が供給過多になった場合、地域によっては不動産価格が下るなどの影響があるでしょう。
また人口減少によって、空き家が増えるだけでなく、
● 地域公共交通の撤退や縮小
● 行政サービスの低下や社会インフラの老朽化
● 生活関連のサービス（小売・飲食・娯楽・医療機関等）の縮小
を招き、さらなる人口減少を誘発してしまう悪循環に陥る可能性もあります。人口増加を見込んで再開発が行われたとしても、後に期待通りに地域の活性化を見込めない場合もあるので注意が必要です。
2.予算超過や計画変更のリスク
再開発プロジェクトには多額の資金が必要となり、地方自治体の財政に大きな負担をかけることがあります。特に予算超過や計画変更が発生すると、自治体の財政だけが圧迫されてしまい、地価の上昇や賃料収入の増加の恩恵を受けられない恐れがあります。
また計画が遅れてしまうと、再開発のメリットを受けるタイミングも想定していた予定からずれてしまいます。特に周辺地域で築古の物件を所有している場合、再開発の恩恵を受ける前に経年劣化の影響を受けてしまい、投資効率が悪くなるリスクもあります。
3. 不確実性によるリスク
再開発計画が発表されると、将来的な需要増加に対する期待感が高まり、早期のうちに周辺地域の物件価格が高騰するケースがあります。中には将来の値上がりを想定した価格での取引が行われ、再開発による地価や物件価格の上昇の恩恵を受けられない場合もあります。
仮に価格が上昇したとしても、流動性が低い不動産市場において再開発によるメリットを得られない場合もあるため、不確実性に伴うリスクがあることを念頭においておく必要があります。
4. 市場変動リスク
再開発に伴い、不動産需要の変化や競争が激化することにより、短期間で地域の不動産市場が急激に変動する場合も考えられます。その場合は予想していた収益を得られないこともあります。
また供給過剰に陥ると、賃料や物件価格が下がるリスクへの懸念も出てくるでしょう。
再開発に潜むリスクを理解し、エリアの見極めが重要
再開発は生活の利便性と質を高め、地域の魅力を向上させることによって周辺地域を含め地価や賃料の上昇を促す可能性があります。また防災面での災害リスク低減によって、不動産価値の下落を最小限に抑えてくれることも期待できます。
不動産投資において、再開発の有無を視野にいれながら投資エリアを選定することは、一つの選択肢として考慮してみるのも良いでしょう。
しかしながら、将来的な少子高齢化・人口減少が懸念される日本において、再開発に伴う投資物件の価値向上がどのエリアにおいても見込めるとの過信は禁物です。人口減少が比較的緩やかであることや、雇用が安定しており、社会インフラや行政サービスの基盤が堅固である地域など、投資物件としての今後も価値が落ちにくいエリアの見極めが重要です。
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