2024年は不動産投資市場にとって大きく変動した年となりました。
能登半島地震による災害リスクへの再認識に始まり、マイナス金利政策の終了、歴史的な円安、新NISAの導入、そして訪日外国人旅行者数の増加など、多くのトピックが不動産投資市場に影響を与えました。
これらの大きな市況の変化に対し、投資家がどう適応すべきかを考えさせられる1年となったのではないでしょうか。
2024年不動産投資市場のトピックス
1 .マイナス金利の終了
2024年3月、日本銀行が長らく続けていたマイナス金利政策を解除し、その後も段階的な金利引き上げが実施されました。この金利の上昇は不動産投資市場に大きな影響を及ぼしました。
借入による投資が主流の不動産市場において、投資コストの増加は投資家の新規投資の決定を慎重にさせる要因の一つになったと言えるでしょう。
2. 歴史的な円安
2024年初から円相場は1ドル=150円台を超える水準を維持し、歴史的な円安が続いたことも日本経済に大きなインパクトを与えました。円安は海外から仕入れる資材の価格や物流コストを上昇させ、不動産価格が上昇する一因になりました。
一方で円安は海外投資家にとって日本の不動産を「割安」に見せる効果もあり、海外投資家の参入を加速させました。
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3. 新NISAによる投資ブームと日経平均株価の暴落
日本では新NISA（少額投資非課税制度）がスタートし、年間投資上限額が従来のNISAから大幅に増加し、非課税枠の総額も拡張されました。新NISAをきっかけに、「貯蓄から投資」の流れが加速し、「投資デビュー」をする人が増加しました。
そのような中で2024年8月5日、日経平均株価が過去最大の下げ幅で急落を記録したことは、特に投資初心者へ動揺を与えたようです。全ての投資にはリスクが伴うことや、効果的なリスクヘッジの必要性を再認識させる契機となったのではないでしょうか。
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4. 訪日外国人数が過去最大数を記録
訪日外国人旅行者数が過去最高ペースで増加したことも不動産市況に大きな影響を与えました。2024年の訪日外国人数の累計はこれまでの記録を大幅に更新する見通しです。
日本の観光業は新型コロナウイルス流行による落ち込みから完全に回復し、それに連動してホテルや商業施設、観光施設の需要が増加しています。三大都市圏（東京、大阪、名古屋）や地方四市（札幌、仙台、広島、福岡）では地価が顕著に上昇し、インフラ整備や再開発プロジェクトが進行していることから、国内外の投資家の注目を集めているようです。
「金利上昇」や「物件価格の高騰」にまどわされない
2024年は、新聞各紙や雑誌、SNSなどで「不動産価格の高騰」が盛んに発信された1年でもありました。東京23区の中古マンション平均価格が1億円を超えたことや、最上階の価格が300億円とも言われている、麻布台ヒルズの「アマンレジデンス 東京」など超高価格帯の物件も話題を集めました。
確かに円安の進行による建築費の高騰やインバウンドの増大など複数の要因によって、都市部の不動産価格は上昇傾向にあります。
「マイナス金利の終了」「不動産価格の上昇」といった2つのワードのインパクトから、新たな物件購入にネガティブになっている投資家も一定数いたように感じています。
では、不動産投資において、「マイナス金利の終了」「不動産価格の上昇」をどのように捉えて行動するべきでしょうか。
金利の上昇によるリスクは、今は考える必要はない
結論から申し上げると、マイナス金利政策の解除による金利上昇リスクは、現段階では過度に慎重になる必要はないと考えています。
住宅ローンについて言えば、例えばアメリカでは、変動金利が4.5-5%、不動産の実質利回りは5%弱です。それに対して日本では、住宅ローンの変動金利は1%を切っており、不動産実質利回りは3.5-4%。金利よりも利回りが上回っています。
不動産投資の観点でみても、日本における現状の平均的な調達金利は3%、期待利回りが7%なので、4%上回っています。つまり、仮に金利が1%程度上昇したとしても、利回りを下回り逆ザヤに陥ることはなく、大きな影響はないと考えるのが妥当です。
また世界的に見ても、不動産の利回りが調達金利をこれほど上回っている国は、日本以外ではほとんどないため、過度に心配する必要はないと考えられます。
金利だけが上昇することはない
カイロスマーケティングの管理物件は、直近の2年間で、約90％の部屋の家賃を5-10％程値上げして入居者を募集をしておりますが、成約いただいております。
それはなぜなのか？
答えは簡単です。家賃の増額を許容するマーケットが成立しているからです。
このように金利が上がったとしても、基本的に金利だけが上がることはなく、そのときには物価や賃金も上がっているはずです。また、見落とされがちですが、元金償還も年に2-3%進んでいきます。金利の上昇のみに着目してコストだけが上がると考えることには合理性がありませんし、広い視野で判断しましょう。
長期的な視点を持つ
カイロスマーケティングでは、短期キャピタルゲインを狙うのではなく、中長期的な資産形成を目指すことをご提案しています。
過去には、購入時に比べて売却価格が大幅に上昇したケースもありますが、現在の不動産市場において同様のキャピタルゲインを得ることはかなり難しくなっているため、短期での安易な売買はおすすめできません。
では不動産投資において注目すべきことは何なのか？
それは、「購入した物件の価格が上がるか」ではなく、「購入した物件の価格が今後下がっていくか」です。
不動産価格の動向をみると、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の都心主要5区は価格が大きく高騰していますが、それ以外の地域では横ばい傾向にあります。ちなみに、八王子市の住居専用地域の価格はこの30年間上がっていません。
資材や人件費の高騰による価格上昇はもちろんありますが、不動産市場全体を見れば、富裕層向けの高級物件や都心の不動産価格が話題になることで植え付けられているほどには、物件価格は上がっていません。少なくとも、価格が大きく変動していない物件はありますし、そういった物件こそ不動産投資に適した物件だと言えます。
また日本の純資産3億円以上の富裕層の収入源の約7割が、不動産賃貸事業による賃料です。日本の不動産投資市場は、多少の金利上昇や物件価格の高騰があったとしても、それを上回るメリットがある構造になっています。
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流動的な市況に適応し、目的をぶらさないことが大切
2024年は、マイナス金利政策の終了や歴史的な円安、過去最大のインバウンド増加など、日本経済全体だけでなく不動産市況も変化の大きい一年でした。
不動産市況は常に流動的であり、金利や不動産価格も変動します。しかし、不動産投資において最も重要なことは、現時点からかけ離れた過去の成功事例（低金利の融資条件や高利回りの物件）にこだわらず、長期的に見て資産価値が落ちない物件によって、投資目標を達成することです。
そのために、現段階のキャッシュフローだけでなく、将来の変動にも備えた長期的なシミュレーションと定期的な戦略の見直しを行うことが大切です。
カイロスマーケティングでは、これまでの実績と経験、最新の情報を基に、投資家それぞれの目的に応じたご提案とサポートを提供しています。ぜひご相談いただき、資産形成の長期的なパートナーとしてお役立てください。
