リノベーションはメリットだけではない
不動産投資家は、日々保有物件の稼働率維持・向上の為に、検証や努力を重ねていると思います。そういった様々な対策がある中で、物件の「リノベーション」には、大きな関心があるのではないでしょうか。
リノベーションをすれば物件の稼働が上がり、空室リスクを軽減できる。といった根拠で業者の言いなりになりリノベーションを発注してしまう人もいます。しかし、実のところリノベーションをしても運用効率が上がるどころか悪くなる例もあります。費用対効果を検証すると、決して得策といえない場合もあることを覚えておきましょう。
リフォームとリノベーションの違い
リフォームとリノベーションの違いについて押さえておきましょう。
まず、リフォームとは修繕を目的とし、築年数の経過により老朽化や機能が低下による物件の性能を取り戻すための工事です。
例えば、破れたふすまや汚れた壁紙を張り替える、カビやヒビ割れのあるキッチン設備を入れ替えるなどが、リフォームとしての工事事例です。
リフォームの目的は、「いかに新築時の状態に戻せるか」であるため、収益性を上げる目的や他の物件と差別化を図るための最善の策とは必ずしもいえません。
次に、リノベーションとは改修を目的とし、相場よりも資産価値の高い物件を目指すための工事です。
例としては、部屋の一部分の仕切りを除去し空間を広げる、室内窓を造作してより採光ができるようにする、壁紙や床の材質を張り替えてお洒落な雰囲気にするなどです。
上記の事例からもわかるとおり、リノベーションはリフォームのように新築時の状態に物件を戻すことが目的ではなく、築年数の経過した物件を新しく作り変え、付加価値を高くして競合物件との差別化を目指すものです。
実際のコスト事例
東京都の駅徒歩8分に立地するワンルームマンション：面積18㎡の事例をみてみましょう。
●表層リフォームの場合
| 内訳 | 金額 |
|---|---|
| クロス張り替え | 5万円 |
| クッションフローリング（CF） | 4万円 |
| クリーニング | 4万円 |
| 合計 | 13万円 |
●リノベーション（フルリフォーム）の場合
| 内訳 | 金額 |
|---|---|
| 内装解体費 | 35万円 |
| 風呂トイレ新設 | 50万円 |
| 床新設 | 5万円 |
| キッチン新設 | 30万円 |
| その他（防水パンや収納） | 30万円 |
| クロス張り替え、CF、クリーニング | 13万円 |
| 合計 | 163万円 |
表層リフォームのみを施した部屋を35,000円・管理費3,000円で、リノベーション（フルリフォーム）した部屋を賃料40,000円・管理費3,000円で賃貸に出したところ、両方同じタイミングでの成約になりました。つまり、リノベーションした部屋のほうが高く成約したことになります。
しかし、果たしてどちらが得なのでしょうか。
まず、受け取れる賃料の差に注目してみると、僅か5,000円の差です。
それを収益還元法で表すと、
5,000円×12か月÷150万円（工事差額）＝ 4％
上記の式から、利回り4％の投資にコストをかけてしまった、ということがわかります。当該物件のリノベーション前の利回りは7％だったことを考えると、果たして本当に正しい判断であったか疑問ですね。
最後に
このように、不動産投資家としてリノベーションする前に冷静になってしっかり検証をすることが大変重要であることがわかります。決して自己満足なリノベーションをすることがないように気をつけてください。
