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コラム#36 不動産投資で知っておきたい、区分・一棟にかかるランニングコストは?

筆者

ランニングコストとは、建物を維持するために毎月かかる費用です。
物件購入やローンを組む際にしっかり理解しておかないと、毎月プラスのキャッシュフローだと思っていた物件が、コストを差し引くと実はマイナスに、、ともなりかねません。

収益不動産を保有する場合、さまざまな費用を支払うことになりますが、実際にどのような費用がかかるのか?見ていきましょう。

収益物件に共通してかかる費用

① 管理費

[PM業務]

PM業務とは、不動産会社が行っている入居者に関する業務です。
主に入居者の募集や、契約更新手続きのほか入居者からのクレーム対応、家賃の回収業務に対して発生する費用であり、家賃収入の3~5%程度です。

[BM業務]

BM業務とは建物に関する業務です。
主に設備の点検、工事や清掃業務のほか、警備や循環などの防犯業務に対して発生する費用であり、家賃収入の3~5%程度です。

② 固定資産税・都市計画税

[固定資産税]

毎年1月1日時点で所有する物件にかかる税金です。

[都市計画税]

固定資産税と合わせて納める税金です。

これらは毎月支払うものではなく、三ヶ月に一回支払いがあり、それぞれ合わせて年間でかかる額は固定資産税評価額の1.7%です。

③ 火災保険

火災だけではなく、漏水などトラブルが起きた際の修繕費用です。
保険料は物件や補填内容によりますが、災害に備えて地震や台風などの被害も補填する保険に入ることが多いです。

④ 修繕費・修繕積立費

入居者が退去する際は、入居した当初の状態まで戻す必要があります。
また、修繕積立金は建物の経年劣化や破損など、修繕が発生したときのために積み立てておくものです。家賃の5~10%程度が目安となります。

区分・一棟の場合は?

上記のランニングコストも、区分マンションなのか、一棟物件なのかなど、物件の種類によって変わってきます。

【区分マンションの場合】

区分所有の場合は、管理費や修繕積立金で賄うため、共用部の水道光熱費は発生しません。
区分マンション投資にかかる毎年のランニングコストとしては、上記で挙げた①〜④がかかります。
設備が充実した大規模な区分マンションや、共用部のある一棟アパート・マンションに比べると、単身者向けの小規模な区分マンションは管理費・修繕費といった毎月のランニングコストを低く抑えられます。

【一棟物件の場合】

一棟物件の場合は、区分所有と違い共有部の管理も行います。上記で挙げた費用に加えて以下のランニングコストも必要となります。

① 共用部の水道光熱費

年間、新築時の価格の0.1~0.3%程度かかります。
構造(鉄筋コンクリート、鉄骨など)やグレードにもよりますが、延べ面積あたり坪単価60万円前後が目安です。

② 共用部の清掃費用などの維持管理費

年間、新築時の価格の0.4~0.6%程度かかります。

③ その他費用

エレベーターや貯水槽がある物件は定期的にメンテナンス費用がかかります。それぞれ年間10万円前後、大規模なマンションの場合エレベーター点検費用は高くなります。

低コスト=高いキャッシュフローとは限らない

区分マンションの方が低コスト、一棟物件の方が高コストにはなりますが、あくまでキャッシュフローの1つの要素なため、区分マンションの方がキャッシュフローが高いとは限りません。
区分マンションは一棟物件に比べ利回り自体が低い場合が多く、そうなるとコストを抑えても高い収益は望めません。
あくまで利回りや金利も含め、総合的に判断することが大切です。

最後に

ランニングコストについてご紹介しました。
収益物件を保有する際は、ランニングコストをちゃんと把握することが重要なポイントになります。
事前に正しい知識を得ることで、キャッシュフローがマイナスになるリスクが低減出来ますし、不動産投資会社が提示する項目に対して余分なものがあれば気づくことが出来ます。

ただ、先ほどもお伝えしたとおり、収益物件を選ぶ際には総合的に見ることが重要なため、何が良くて何が悪いかはご自身だけで判断をせず、不動産会社とどういった物件を保有すべきかを話し合い、検討することをお勧めします。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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