マンション投資に用いる収益物件の中には、よく調べてみないと確認できない欠陥が潜んでいる物件もあります。
こうした物件を知らずに購入してしまった場合、後々深刻な問題が生じかねません。ここでは瑕疵・欠陥物件リスクに関して、関連知識を説明していきます。
マンション投資における瑕疵・欠損物件リスク
一般的に瑕疵・欠陥物件は、以下に大別されています。
・物理的瑕疵
・心理的瑕疵
・環境的瑕疵
それぞれを補足説明すると、
物理的瑕疵
主に耐震強度不足などの構造上の問題や、雨漏りなど経年劣化による問題、シロアリの発生などを指しています。
心理的瑕疵
自殺、事故、事件現場となった、いわゆる事故物件のことです。
環境的瑕疵
近隣の日常的騒音、異臭、日照の問題、暴力団施設に隣接しているなど、平穏な日常生活に支障が懸念される物件が該当します。
これらの欠陥がある物件の場合、入居希望者が期待できず、さらに売却したくとも買い手が見つからないという最悪の状況が懸念されます。
物理的瑕疵物件リスクを回避するには書面の内容確認が不可欠
物理的瑕疵物件を回避するためには、以下の書面の内容確認が欠かせません。
物件情報確認書
付帯設備表
ちなみに物件情報確認書とは、建物に存在する問題を確認する上で不可欠な書類で、物件購入時についてくる書類に含まれており、以下の物理的瑕疵の項目が把握できます。
✔雨漏り
✔建物の傾きや腐食の有無
✔給水・排水施設の故障および漏水の有無
✔シロアリ被害の有無
✔増改築・修繕・リフォームの有無
✔アスベスト使用調査結果
✔耐震診断結果
✔新築時の建築確認書もしくは設計図
✔建物の性能評価
また、付帯設備表には、物件に備え付けられている各設備の現状が記載されています。
ただし現状としての破損や不具合が確認された場合でも、売主が責任を負うとは限りません。
補修の必要がある場合、売買契約締結前に、どちらが費用を負担するのかなどを売主と買主間で決めておく必要があります。
心理的瑕疵物件リスクを回避するには積極的に質問する姿勢が重要
不動産の売買に際しては、契約前の事前告知が義務づけられていますが、事故発生時期によって対応が変わるケースも見られるため、積極的に質問する姿勢が大切です。
売主側が告知を怠った場合、契約解除に持ち込める可能性があります。
またインターネット上で、心理的瑕疵に関する書き込み情報などが配信されていますが、匿名性の強いこうした情報の信憑性には疑問が拭えません。
自身で収集した関連情報を鵜呑みにせず、慎重に真偽を見極めてください。さらには購入後の事故発生リスクに備え、保険への加入も不可欠です。
環境的瑕疵物件リスクを回避するにはアンケートの実施・現地に足を運んでの確認が賢明
暴力団施設に関しては事前の告知が義務づけられていますが、近隣住民に関しては個人情報保護の問題もあり、その限りではありません。
管理会社経由で入居者にアンケートを実施する、自ら現地と近隣に足を運んで直接確かめるなど、深夜や早朝も含め、24時間どのような環境なのかを確認することが賢明です。
なお、上述の不動産投資の目的およびそれに合致した物件はあくまで一般論です。さらに詳しい内容や一般論の裏側にあるノウハウやコツ、利益の機会については、お気軽にお問い合わせください。
