中古マンションを購入したEさんの体験談
Eさんが選んだのはとある中古のマンションでした。しかし配水管が老朽化しており、購入直後なのに床下から水が湧くというトラブルに見舞われてしまったのです。
長期的な工事が必要でしたが、入居者側から早急の改善を求められ板挟み状態になります。結局は入居者が出ていってしまい、工事費や賠償請求を合わせて100万円を越える出費が発生してしまいました。
また、Eさんはローンの返済が滞ってしまうケースにも遭遇します。金融機関から融資をしてもらえなかった際、不動産業者から高金利でも大丈夫と持ち掛けられこれを過信してしまい、ローンで多額の金額を借りてしまったのです。しかし入居者が集まらず、毎月のローン返済額が家賃保証の金額を上回り、負債を抱えてしまいました。
耐用年数が短いことが中古マンションのデメリット
中古マンションは購入価格が安く利回り水準が高いため始めやすいですが、新築と比べて耐用年数が短いのはデメリットにもなり得ます。
場合によっては購入後すぐに不備が見つかり、修繕時期に差し掛かってしまうリスクがあります。カバーするために利回りを高くしても、資本が改修できるとは限らないのです。
中古マンション購入の際はこれらのリスクを回避するため、修繕履歴や積立修繕金の把握、不備が起こった際の修繕計画などの確認が必要になります。売買契約に伴う重要事項の説明を受ける時点で、きちんと聞いておきましょう。
中古マンションは住宅瑕疵担保責任保証外
中古マンションをを売却した後、売主側が見落としていたことによる住宅の欠陥や不具合などが見つかることを、「瑕疵」とよびます。
瑕疵に対する保証責任を「住宅瑕疵担保責任」と言いますが、中古マンションは保証外となってしまうのです。
平成21年に「住宅瑕疵担保履行法」が施行され、築10年以内の住居で不具合が見つかった場合は保険が適用されるようになりました。
しかし、対象となる築10年以内の物件でも、転売されて中古住宅となった時点で保険は適用されません。このため、中古マンションを購入した後に不具合が見つかっても保険は適用されず、オーナー自身が全金額を負担して修繕しなければならないケースがあるので注意が必要です。
家賃保証を過信しないこと
中古マンションの売買で、家賃保証とセットに販売する会社は多く見られます。しかし、家賃保証を過信しすぎると失敗の元です。
家賃保証はあくまで立て替えで、後からオーナーが支払わなければなりません。家賃は経年により下がっていくものなので、家賃保証金額も下がってしまい結果的に負債となってしまうのです。
また、契約更新時に家賃保証額が下げられることがあるので、家賃適正額を正確に把握しておくことが大切です。
ローンの条件が良い優良物件を見極めるのも大切ですが、中古マンションは空室リスクが高いため、新築より金利が高く設定されます。金利が高いとリスクも高まり、返済が滞る可能性も高まってしまいます。家賃保証を過信せず、返済を滞納しないマンション選びをして失敗を防ぎましょう。
潜在的なリスクを見逃さないことが成功の秘訣
このように、中古マンションには潜在的なリスクが数多く潜んでいます。このリスクを見逃さず、徹底的な対策をしておくことが成功への秘訣です。
対策を怠ると大きな負債へ繋がってしまう可能性があると念頭に置いておきましょう。
マンション投資は初期費用が少なく済むので初心者向けのように見えますが、失敗するとそれなりのリスクが発生することを覚えておいてください。
マンション投資を失敗で終わらせない一番確実な方法は、専門家への相談です。セミナーや相談会などを積極的に活用しましょう。
なお、上述のロジックやリスクおよびリスク対策等はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や投資手法は物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等についてはお気軽にお問い合わせください。
