マンションやアパートなど収益物件を購入するときに、どのような物件を選ぶかによって、不動産投資から得られる結果が大きく変わってきます。 どのような物件を選ぶと、投資結果の成功に繋げられるのか。
今回は初心者必見！、「選んではいけない物件」を見抜くために知っておきたい知識や情報を3回に分けてお伝えしていきます。
利回りが高すぎる物件
投資をするにあたって、初心者であれば利回りは高い方がいいと思いますよね。
しかし、目安として利回り10％を超えるものは危険です。例えば、土地がとても安い、空室率が高かったりメンテナンスがずさんだったりと、不動産投資において致命傷になる要素が含まれる可能性が上がります。そのため、不動産投資会社やファンドの人達は10％超える物件をほとんど買いません。流通するのは素人同士でしか出回らないので、出口が少なくなります。
では、不動産投資の利回りは何パーセントが理想なのでしょうか？
不動産投資を考えている人であれば、非常に重要な指標です。 利回りとは、簡単にいうと「100万円投資して1年間で何パーセント増えるのか？」お金を投資したことで、どのくらいお金が増えるのかを表す指標になります。１万円増えるのであれば１％です。その指標となる利回りも、二種類あるので要注意です。
表面利回りと実質利回り
表面利回りとはざっくり計算した利回りのことを指します。例えば、【年間の想定家賃÷物件価格】
想定家賃が年間100万円、物件価格が1,000万円だとします。100÷1,000で表面利回りは10％。
不動産投資をするにあたって、投資家向けのサイトに記載されているのはほとんどが表面利回りです。
この数字を見ると銀行に預けておくよりもいい話に感じられますが、鵜呑みにするのは危険です。なぜなら毎月の費用が含まれていないことと、想定家賃が高く設定されている可能性があるためです。
「もしこの価格の家賃で入居者がいれば、この利回りが出ます」といった意味ですので、実際の相場が一ヶ月に７万円前後の賃料の物件であるのに、想定家賃が9万円で設定されている可能性もあります。
また、入居者がいないのは見栄えが悪くなるため、売主が知人に依頼し高い家賃で入居してもらっていることも。
利回りを高く見せるための一時的な形式上の入居になってしまうと、結果、売買後すぐに退去してしまうケースもあります。
実質利回りが本当の利回りと捉えてください。これは非常に重要な計算です。
（年間家賃―賃貸管理費―税金―その他諸経費―銀行金利）÷（物件価格）
実際の家賃が年間80万円、必要経費が年間20万円、購入時の諸費用が100万円。物件価格が1,000万円だとします。50÷1,100で表面利回りは5％。
大切なのは、実際にいくら手元に残るのかという点です。
不動産投資を始めると、細かい様々な費用が発生するため計算が複雑です。
実際にかかる経費まで全て入れて、正確に算出しましょう。
特に注意が必要なのが、不動産の物件購入時諸費用。あまり知られていませんが、意外と発生するものです。
印紙税や登録免許税、司法書士報酬や仲介手数料、固定資産税、火災保険料、不動産取得税…購入後もお部屋をリフォームやクリーニングして綺麗にする必要があります。
実質利回りがいくらになるか自分でシュミレーションするのがマスト。最初は難しく感じるかもしれませんが、安定的に不動産投資で利益を得るために必要不可欠のため慣れていきましょう。
まとめ
物件を選ぶ基準として参考にして頂けると幸いです。
次回は、こんな物件は選んではいけないその②「土地が余っている物件を購入するのはNG編」です。
