2025年1月20日、ドナルド・トランプ氏がアメリカ第47代大統領に就任しました。大統領選直後から、多くの投資家が「アメリカ第一主義」を掲げるトランプ政権の再始動による経済への影響を懸念し、市場には早くも緊張感が広がっていました。4月2日に発表された「相互関税政策」の詳細が予想を超える内容だったことを受け、世界の株式市場は急落。わずか3日間で、世界の株式時価総額が約10兆ドル失われたともいわれています。その後、一部関税の発動延期決定をきっかけにNYダウは今度は史上最大の上昇幅を記録しましたが、すぐに反落するなど、株式市場は乱高下を続けています。
新NISA（少額投資非課税制度）の開始をきっかけに投資を始めた方の中には、こうした不安定な相場に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。NISAの代表的な人気銘柄である「オルカン（eMAXIS Slim 全世界株式）」や「米国株式（S&P500）」も例外なく下落しており、元本割れしているという方もいるかもしれません。本来、長期的な安定運用を目指してスタートしたはずの投資なのに、揺れ動く株価に、日々一喜一憂してしまっている——そんな方も少なくないでしょう。
もちろん、すべての投資にリスクはつきものです。しかし、もし今後の資産形成を見直したいと考えるなら、安定性が高い投資、「不動産投資」という選択肢に目を向けてほしいと思います。
不動産投資が“安定した資産形成”に適している3つの理由
株式市場は外部要因の影響を受けやすく、短期間で大きな値上がりを期待できる一方で、急落リスクも伴う、ボラティリティの高い金融商品です。今回、大統領のひと言で市場全体が急落したように、今後も同様のことが発生する可能性は少なくはありません。
コツコツと資産を積み立てても、必要なタイミングで値下がりしてしまっては、本末転倒です。資産形成には、「資産を増やす」だけでなく、「資産を守る」という視点が欠かせません。
不動産投資が安定性が高い投資であるといえるには3つの理由があります。
1.実物資産だからこその価格の安定性
株式などの金融資産と異なり、不動産は実物資産です。物としての価値が存在するので、市場の動揺に強く、価格の変動が緩やかであるという特性を持っています。また、不動産はインフレ局面でも価値を維持しやすいので、資産の目減りを抑える手段としても有効です。特に住宅不動産は、「住まい」という生活インフラに直結するニーズに支えられており、景気後退局面でも需要が大きく落ち込むことはほとんどありません。
2.安定的なインカムゲイン（家賃収入）
不動産投資の大きな魅力の一つが、毎月得られる安定的な家賃収入です。株式投資にも配当はありますが、支給は年1～2回で、金額は業績によって変動します。一方、不動産投資は、立地などの条件を見極めれば、長期的に安定収入を得ることができます。
3. 長期保有で狙える売却益と資産成長
不動産投資は、家賃収入を得ながら物件を長期保有し、市場環境を見極めたうえで将来的に売却益を狙うという投資スタイルが基本です。短期間で大きな利益を得ることは難しいものの、インカムゲインと将来的なキャピタルゲインの両方を得ることで、総合的に高いリターンが期待できます。もちろん、長期保有には管理費や修繕費などのランニングコストがかかりますが、戦略的な運用により収益性と安定性を両立した資産形成が可能です。
データで検証：経済ショック時の不動産と株式の値動き比較
株価が大きく下落した局面で、不動産価格がどのように推移したのか、過去のデータをみることで、不動産投資の安定性を実感することができます。
リーマンショック時（2008年）
2008年9月、米国の大手投資銀行リーマン・ブラザーズが経営破綻し、世界的な金融危機が発生しました。この影響により、日経平均株価は約6か月間で約51％下落（12,000円台から7,000円台へ）するなど、株式市場は大打撃を受けました。
一方、不動産市場は、影響は見られたものの、その下落幅は限定的でした。国土交通省「不動産価格指数」によると、東京都市部の住宅地価格は2008～2009年に約10％前後の下落。東日本大震災を経て一時最大25％前後まで落ち込みましたが、2013年以降は回復に転じ、現在はリーマン前の水準を超えています（※2）。
また、住宅ニーズも一定数維持され、家賃相場の下落も小幅にとどまりました。これは生活インフラとしての不動産の需要の強さが要因といえます。
コロナ禍（2020年）
2020年、新型コロナウイルスの感染拡大により、世界経済は再び混乱しました。特に株式市場は不安定な動きを見せ、NYダウは2020年2月中旬から3月下旬にかけて、1か月あまりで約30％下落。日本の株式市場でも日経平均株価が一時2万円を割り込み、多くの投資家が資産の目減りを経験しました。
一方、不動産市場は、外出制限や営業自粛などにより一時的に取引件数が落ち込んだものの、価格への影響は限定的でした。むしろ2020年後半以降は首都圏を中心に価格は上昇に転じ、特に新築マンションは記録的な高値を更新しています。
背景には、テレワークの定着による「住まいの快適性」へのニーズの高まりがありました。居住スペースや立地条件を見直す動きが進み、住宅の資産価値が改めて評価された結果といえます。
このように、株式市場が短期間で急激な価格変動に晒される一方、不動産市場は比較的緩やかな変動にとどまる傾向があります。特に「住まい」という実需に支えられている住宅用不動産は、経済の不確実性が高まる局面でも資産価値を維持しやすいといえるでしょう。
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不動産投資には、資産形成を加速させるメリットも
さらに、不動産投資は、税制・相続・資金効率といった多方面で、効率的な資産形成を後押しするメリットがあります。
節税効果が期待できる
賃貸経営において発生する建物の減価償却費やローン利息、管理費などは、経費として計上することが可能です。これにより、所得税や住民税の負担を軽減することができます。
相続対策としても有効
現金や株式と比べ、不動産は相続時の評価額が実勢価格より低く算定される傾向があります。特に賃貸物件であれば、借家権割合などが適用されることで評価額がさらに下がり、結果的に相続税の圧縮につながる可能性があります。
レバレッジ効果で資産を効率的に拡大できる
不動産投資は高額な資金が必要と思われがちですが、実際には金融機関のローンを活用することで、自己資金を抑えて投資を始めることが可能です。たとえば、数百万円の自己資金で数千万円規模の物件を取得し、安定した家賃収入を得ながら資産を拡大していくといった“レバレッジ効果”を活かすことができます。
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“不安定な時代”にこそ選びたい、資産を守るための選択肢──不動産投資
経済の先行きが見通しづらい今、資産形成には「守りながら増やす」視点が重要になっています。
長期的に安定した資産形成を目指すのであれば、金融資産だけに依存せず、実物資産であり、生活に根ざした実需に支えられた資産である「不動産」をポートフォリオに加えることは、極めて有効な選択肢です。
カイロスマーケティングでは、豊富な実績と専門知識を活かし、一人ひとりの目標やライフステージに応じて、最適な不動産投資プランをご提案しています。物件選びはもちろん、融資戦略の構築から将来的な売却まで、資産形成をトータルでサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。
