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コラム#3 不動産投資をはじめる最適なタイミングとは?

コラム#3 不動産投資をはじめる最適なタイミングとは?

筆者

不動産投資をはじめるタイミングはいつがよいか、という相談が多く寄せられます。
その答えはズバリ、金融機関からお金を借りることができるときです。
年収が500万円以上あれば、何かしらの収益不動産を購入することができます。
それは何故か?

そもそも不動産投資とは、今すぐ必要になるものではありません。
今この記事を見ている方は、収入的なゆとりがあって、社会的にも高いお立場にある方が多いと思われます。
将来的な収入が安定もしくは上昇すると仮定すると、収益不動産がなくとも危機感を感じるほどの経済環境の悪化はしない。
つまり、読者の皆さんは現時点で収益不動産に対して高い必要性を感じないと思われます。

しかしながら、

  • 不動産投資には興味がある
  • 収益・利益が出ている物件があることを知っている
  • 不動産投資で利益を出している知人がいる
  • 不動産投資は儲かるイメージなので検証してみたい
  • 不動産投資に関する本を読んだ
  • セミナーに参加してみた
  • 物件を見に行ってみた

以上のことを考えたり、実際行ったとして、本当に収益不動産を購入することができるのか?

結論はとしては、できません。
その理由は、大きく分けて2つあります。

不動産を購入することができない理由 その1

一つ目の理由は、心理面にあります。
ほとんどの場合、心理的な抵抗感が不動産購入を妨げていると言っても過言ではありません。
例えば、リスクが高いと感じる、営業が嘘くさい、借入が怖い、賃料の先行きが不安、人口減少問題、経済動向、地震が心配、金利が高い、タイミングが悪い、〇〇だったら購入した等々、例を出したらきりがないほど、お客様から様々な心理的理由を言われます。
他にも様々な理由が考えられるとは思いますが、私の20年程の不動産業経験でいうと、
上記のような心理的なストレスにより、購入の壁を乗り越えられない場合が非常に多いです。

不動産を購入することができない理由 その2

二つ目は、資金的な事情にあります。
資金調達ができない、いわいる与信力の不足です。
お金が借りられないので購入することができません。
この点に関しては大変心苦しいのですが、諦めるほかありません。

ちなみに2020年6月現在、年収が500万円を超えるサラリーマンなら何らかの物件が取得できています。
実のところ、驚くほどの年収でなくても不動産投資は始められると言えます。

資金的な事情が解決しているとしたら、不動産投資について本当の意味で理解するためには、心理面の問題をいち早く解決させて、とにかく取り組むしかありません。
実は、収益不動産保有というのは非常にシンプルなルールがあり、よほどおかしな買い方をしなければ、構造上損失になりにくいです。

もったいない言い訳の数々

よって、信頼のできる不動産業者を探し、不動産投資に取り組める気持ちになることが重要です。
弊社がよく耳にする心理的な理由で取得できない方の言い訳として、
特にもったいないと感じるのが下記の4点です。

① まだ勉強中

勉強し始めたばかりでもう少し勉強したい場合も含まれます。
1年以上、調べものをしていても、物件をリサーチしていても、投資家予備軍の不安は軽減しません。
むしろ、ネガティブ要素に詳しくなって、結果存在しないリスクを検証して、世の中に存在しない物件を探しているケースもあります。
これこそ時間の無駄な気がします。

② 年収が○○を超えたら取り組む

ほとんどの投資家予備軍の方は、優秀な方たちなので、基本的には収入は拡大する可能性が高いのですが、トラブルが発生する可能性もあります。
例えば、けがや病気により長い休暇をとる、転職する、大きな会社の場合部署の配置転換で収入が下がる。
ご本人の問題以外では、リーマンショックや新型コロナウイルス等で、一時的に収入が20%以上減ることもあります。
そうなると資金的な事情により収益不動産の取得がかなり難しくなることでしょう。
今できることを検証していくことが最善と考えています。

③ 身近な方からの反対

それは果たして理論的な正しい反対なのでしょうか?
不動産投資で失敗した方の反対でしょうか?失敗した方からその時の状況は詳しく聞きましたか?
不動産保有業は、ご本人やその家族の資産形成、生活フローの改善、資金効率化を図るための方法です。あくまでもご本人が正しいと思うことを、取り組むために努力することを推奨します。
多くの人が取り組むことが出来たり、賛同するような投資だとしたら、逆に商品に魅力がない事が多いと思います。

代表例は、自宅の取得です。自宅の取得は、賛同・理解をされやすいものだからです。
しかし、収益不動産の観点から見ると、ロジックが破たんしている(利回りが低すぎて不良資産である)事が多いです。
ちなみにですが、日本人の持ち家率は60%ほどといわれています。
不動産投資の場合、賛成の割合が多い取得戦略は危険だと思ってください。
そもそも、反対される物だから良いのです。

④ もっと価格が下落してから

いわゆる、”様子見”です。
現時点の市況で言いますと(2020年5月時点)、収益不動産価格がもっと下落したら、サラリーマン大家といわれる方の資産規模の投資家には融資が出なくなるでしょう。価格が下がるということは融資が更に厳しくなることを指します。
さらに、相場のボトムを我々プロでも正確に把握することは非常に困難です。一般の方が物件を割安で取得できるかというと、やはりなかなか難しいのが実情です。
(情報が入る前に、他のキャッシュリッチ層にとられてしまいます)

他にも取り組まないロジックはありますが、上記で共通していることは、不動産取得タイミングの後倒しです。
今すぐの購入を避けるために、正当に思われそうな断りの理由を設定し業者に対して穏便にお断りしているようですが、不動産投資については取り組まない理由をはっきり伝えたほうが、ご本人の為になります。

時は金なり

弊社在庫の不動産投資の利回り率の平均は9%(2020年5月時点)です。例えば、5000万円の物件を取得すると、年間450万円の収入を発生します。しかし取得タイミングが1年間ずれたとすると、この売上げ450万は発生しません。
450万の経済的な効果を放棄したことと同等です。

さらに恐ろしいのは、この間になんらかの経済トラブルが起きると、取得がさらに遅れます。
もしくは、投資家自身の状況に変化が起きてしまうことで、取得が3年、5年と遅れると、もはや取得ができなくなってしまうことも多いです。
だからこそ、今検討を考えていて、資金的な事情をクリアしている場合であれば、言わば「時は金なり」です。
3ヶ月以内に物件の取得をしましょう。

不動産取得のためのコツ

あえて鈍感になること、がおすすめです。
細かく検証していくと着実にネガティブになりますし、相場があるので、相場無視の爆安物件や条件的にとてもお得な物件は存在しません。
ある程度の物件を淡々と買い進めることが重要です。

取り組めなかった理由を知ること

但し、不動産投資は簡単に始められるものだとは思っていません。
しっかりと検証したとしても、壁を乗り越えられない時ももちろんあると思います。それは、仕方ない事だと思います。
しかし、周りの方や相場のせいにせずに、何が理由で取り組めなかったかをしっかり理解することが、ご本人にとっての収穫だと思いますので、真剣に悩んでみるのもよいと思います。

理由がわかれば、次のタイミングでは取得ができる可能性が格段に上がります。本当に怖くて乗り越えられないときは、不動産投資が向かないと割り切ってもよいと思います。
それ以降の物件検証等の無駄な時間が削減できるので、それもまた一つの結論なのではないでしょうか。
様々なデータを見ると、不動産の収益は継続性と安定性において他の事業よりも優れた部分が多いと思います。

信頼できるパートナー

但し、株等のように爆発的な利益発生はしません。短期間で大きく儲かるということはありません。
しかし、保有期間が長ければ長いほど利益が大きくなっていきます。
よって、とにかく早くできるだけ多くの不動産を取得することが重要です。
物件をいろいろと選ぶよりも、信頼できるパートナーを探し、投資家自身が何をしたいかを共有し、
取得計画を立て、その通りに進めるようにお金と心の準備を整えることが重要ではないかと考えます。

是非皆さんも、心穏やかに落ち着いて、欲張らず焦らず、急いでより多くの物件を取得してください。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。