収益不動産の販売をしていて、物件の取得時にローン返済に団信が付帯されている、されていない、そもそも必要か不要かで悩む方が多いと感じます。
この記事では収益不動産の取得に際して団体信用生命保険（以下：団信）は必要な制度なのかをお話ししたいと思います。
そもそも、団信とは何でしょう？
団体信用生命保険（団信）とは
住宅ローンの返済中にもしものことがあった際に、保険金によって残りのローンが弁済される制度です。
住宅ローンをご検討の際には、もしもの時のリスクも考えておく必要があります。万一の事故などで収入が激減してしまうと、一般の生命保険に加入していたとしても、受け取った保険金は生活費回すことになり、現在の生活を維持するのが困難になる可能性があります。
団信に加入すると、もしもの時に、生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債務が弁済されます。
ご家族に住宅ローンが残ることもなく、現在の生活を維持することができます。
上記文中にもあるように、
借入されている方に万が一のことが起こった際、団信の活用により主には住宅ローンが保険金によって弁済される保険です。
主には住宅ローンを対象としています。
昨今、収益不動産の取得を考える人が増えたこともあり、金融機関の中には収益不動産用に団信保険を採用する金融機関も増えてきました。
住宅ローンの感覚から言えば、当たり前のように加入すると思う方も多いと思いますが、私個人的に考えますと、収益不動産の取得には団信は必要ないと思います。
なぜなら、収益不動産の構造上、ローンの返済を実質的に行うのは賃料を支払う入居者だからです。
団信の役割としては、借入した人の保護ではなく、借入をした人の周りの人へのリスクヘッジの要素が強いと思います。一家の大黒柱に万が一があったとき、その家庭の経済状況は大きく下振れすることが予想されますよね。
その時に、今までできていた返済ができなくなるケースが多いです。
本来であれば、返済不能に陥るとまずご家族が住まいをなくします。これはとても残酷なことです。
そこで、保険金によって代位弁済がされて借入がなくなったとしたら、この家族は守られる、という仕組みです。
ですので、第一には、ご家族の保護の役割を果たしています。これは事実だと思いますし、返済資金がその大黒柱に収入から捻出されていることを考えると必要です。
ちなみに、借入をしている人が返済不能状況に陥った時に、団信があるおかげで救われるのは家族だけではありません。金融機関も同時に救われます。
通常、返済不能になると金融機関側は債権の処理をしなくてはなりません。住宅系の取得の場合担保割れ（資産の評価より借入が多い状況、債務超過）をしているケースも多いのが事実。その場合、残債が残った状態で返済不能になると金融機関は不良債権を抱えることになり、業績悪化につながります。住宅ローンをスムーズにより多く融資をする、低金利で資金を多くの人に貸す代わりに、保全策を講じていると考えます。総じて考えますと、お住いの住宅ローンには団信があることで、利害関係者たちが安心して取引ができるので必要だと思います。
では、なぜ収益不動産には必要ないのか。
収益不動産に団信が必要ない理由
先ほどもお伝えしましたが、実質的に返済をするのが、一家の大黒柱の収入を頼りにしていないからです。
しかも、団信へ加入するコストは、基本的には借入をするが負担しているので、金利が高くなるなどのネガティブな事が起きます。
収益不動産の場合、団信に加入することで安心になるのは金融機関側です。
なぜなら、実質的な返済の資金を出している人が入居者であり、その家庭の大黒柱ではないからです。従って、もしこの大黒柱に万が一のことが起こっても、返済が滞るということは理論上ないのです。
ですので、私は収益不動産の取得には団信が必要ないと思うのです。
投資家の中には、その事実・構造を理解しているので、団信を（金利が高くなるのを）嫌う投資家もいます。
一方で、金融機関はとにかくトラブルが嫌いです。
金融機関の融資姿勢を表すのに
「銀行は晴れの日に傘を貸し、雨の日には傘を取り上げる」
という言葉があります。
金融機関の融資の構造上これはある程度仕方がない事なのですが、とにかくリスクヘッジをして資金を融資します。
ここで不思議なのは、返済は実質的に入居者の家賃が返済の為の資金であるというのは金融機関も理解しています。
しかしながら、最近では団信への加入がほぼ融資の条件と指定してくる金融機関もあります。
それは、何故か。
金融機関側のリスクヘッジという考え方が一つ、そして賃料や販売価格の将来想定をしない、或いはできない、のだと思います。
金融機関の仕事は、お金を預かり、その資金を運用する事ですので、金利と返済期間、不良債権率などのデータはあります。
しかし、不動産マーケティングは不得意、もしくは業務外なんです。
ですので、なんでもかんでもリスクヘッジを行い、その結果、「晴れの日に傘を貸す」ようなイメージで偏った融資になってしまうのです。
収益不動産の融資でいうと、スーパー資産家には大量に安い金利で資金を提供をしますが、これから資産を作っていこうという新世代資産予備軍には極力融資をしたくない。
融資を出す場合は、金融機関側の関係者たちが納得するくらいリスクヘッジをするか、その金融機関側の利害関係者に対して言い訳が通用する範囲内でしか融資をしません。
そこで、
これから資産を拡大していきたいと考える投資家がとる姿勢としては、
- 団信があるから、融資を受ける
- 団信のせいで金利が上がるから、融資を受けない
- 団信に三大疾病も含まれる、含まれない
そのようなことは関係ありません。
収益不動産によって資産形成をするのであれば、金融機関のリスクヘッジに付き合って振り回されている場合ではありません。
金融機関が納得する資産（彼らが安心できる状況）をいち早く構築して、より有利で、より大きな資産を構築することが、借入を受ける側の本質的なリスクヘッジになると思います。
「晴れ」の状況になることが、一番の優先ではないでしょうか。
