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コラム#5 旧耐震物件はリスク? ~建物を安全でお得に購入するためのメソッド~

コラム#5 旧耐震物件はリスク? 
~建物を安全でお得に購入するためのメソッド~

筆者

収益不動産を選ぶとき、高利回りの物件の中にいわゆる『旧耐震基準』の建物があります。
しかしながら、『旧耐震』と『新耐震』の建物は何が異なるのでしょう。

耐震基準の改正

『耐震基準』というのは、建物が地震の震動に耐えうる能力を定めるものです。
1981年6月に『耐震基準』の改正がありました。
耐震設計法が抜本的に見直され、現在では1981年以前の基準を『旧耐震』、以後の設計法を『新耐震』と呼んでいます。
『旧耐震』では、震度5程度の地震に耐えられることが基準でしたが、
『新耐震』でおいては、建物の倒壊を回避するだけでなく建物内の人命が重要視され、比較的よく起きる中程度の地震では軽度なひび割れ程度、稀に起きる震度6~7程度の大きな地震でも崩壊・倒壊しないことが求められています。
要するに、耐震基準が大幅に変更された後のものが新耐震基準と呼ばれています。

新耐震基準は絶対に安全か

しかし、旧耐震が危険で、新耐震が安全かというとそうではないというデータがあります。
多くの方は、
「前回の地震で大丈夫だったから問題ないはず」
「新耐震だから大丈夫」
という理解をされていると思います。
確かに、現行の新耐震基準では、”震度6〜7といった大規模な地震がきても倒壊しない”ことを目安に設定されていますが、実は建替えが必要なほどの被害、大きく傾いてしまった状態、外壁が大きく剥がれる、といったことは基準とはまた異なる話で、実際には先に述べた被害は大いに起こり得ます。
また、大きな揺れを受けた家は、外壁が崩れたり、屋根から瓦などが落ちてきたりする可能性もあります。
その場合、建物そのものは倒壊せずに持ちこたえたとしても、住人のみならず、他人にも危害を及ぼす可能性があります。

熊本地震での実例

また、熊本地震の際に大きな衝撃だったのは、最新の耐震基準の住宅が倒壊したという想定外の事態でした。
最大震度を観測した益城町周辺では、この新耐震基準で建てられた住宅7棟が倒壊しています。(熊本地震の際、短時間のうちに、震度6以上の地震が複数回起こっていました)
調査の結果、倒壊した7棟のうち3棟は原因不明、1棟は地盤の崩壊が原因でした。
そして残りの3棟の倒壊原因は「接合部仕様が不十分」でした。
何らかの不具合が工事現場や設計の際に発生したことを意味しています。

上記のように、新耐震だから安心、旧耐震が危険、であると考えるのは正しいようで正しくないと思われます。
しかし可能性から考えると、新耐震の建物を選んだ方が建物の性能は高い可能性があることは間違いないと思うのですが、不動産業を生業としていると、気が付くことがあります。

通常、倒壊のリスクが高ければ、住人がいなくなってもおかしくないと思いますが、
旧耐震のマンションが売れないのか?
旧耐震のマンションは空室だらけか?
と言いますと、いずれも答えはNOなのです。

旧耐震マンションでも売れますし、借り手はつきます。
それは何故か、考えてみましょう。

物件を決める際の最優先事項とは

不動産を購入する場合でも借りる場合でも、皆さんは条件を決めるはずです。
場所は○○、駅から◯分以内、面積は〇〇㎡以上で、家賃は○○円以下、建物は~〜な感じで・・・と、たくさん条件がありますよね。
このような条件を多く出せば出すほど、購入価格および賃料は上がっていきます。
当然ながらと言いましょうか、人が物件を決めるときに一番重要視している条件というのは、購入価格及び家賃です。

例えば、マンションを探すとき、予算を一番最初に決めますよね?
それが賃貸の場合は家賃が、購入の場合はローンの支払額が最優先事項なんです。
そして、それ以外の条件は妥協しなければならないのです。その人なりの優先順位が存在し妥協ポイントが定まっていきます。
とあるデータを見ると建物の築年数、駅までの距離、設備は積極的に妥協できるポイントのようです。

昨今、都心の不動産価格が高騰をしたことを受けて、
リノベーション物件や、昔の公団を今風に工事して賃貸に出すことで非常に人気を集めているケースもよく目にします。
物件を決めるときの優先順位は人それぞれなのですが、収益不動産を検討している人が物件を決める最優先事項は「損をしない事」のはずです。
意外と稼働率はあまり変わりませんので気にしなくてもよいと思います。
しかし、築年数が古いが故にコストが大きくかかってしまうとなれば話は別です。ビジネスで取得をするのですから、当然コスト的な損失は避けるべきです。
仮に、1棟旧耐震のRC造の収益不動産を取得する際で注意点として見なくてはならないのは、外壁鉄部配管ではないでしょうか?

◆外壁

弊社が仕入れをするときに一番気にしているのは、外壁材の痛みです。
外壁が傷むと、中の鉄筋がさびて、極端に建物の強度が下がります。

見るべきポイント

  • 外壁が大きく膨張している箇所はないか
  • 外壁に金属の錆が出ていないか
  • 雨漏りしている、或いはした形跡はないか

◆鉄部

錆が激しいと構造内に錆が進行して、外壁を痛めている可能性があるためです。

見るべきポイント

  • バルコニーの手すり
  • 階段手摺
  • 窓につく柵の傷み加減
  • 建物との接合部分の錆の加減

◆配管

古い物件は建物が良くても、配管の位置によってはメンテナンスに大きな費用が掛かる可能性があります。

見るべきポイント

  • 共用管の配管位置:目視できない場合どの位置を通っているか
  • (5階以上のRC造で古い建物だと、建物の中央を通っている場合があります)
  • 配管の傷み具合
  • 室内、パイプスペース等をチェック

上記のような大きなコストがかかる箇所をあらかじめ理解し、弊社がしっかりメンテナンスをして渡すことができれば、投資家は損する可能性は当然低くなります。
既に収益不動産キャリアがある方であれば、将来のコストの想定ができます。
旧耐震の物件の場合、安く購入できることも多いので、以上の注意点を理解しているとむしろお得なケースもあるのが古い物件の魅力だと思います。
しかし、将来コストや解体費用のことを考えると、旧耐震のRCで大規模な物件は個人投資家は避けたほうが良いかもしれません。

というのが私の見解です。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。