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コラム#6 空室リスクを回避する「サブリース契約」の要注意ポイント

コラム#6 空室リスクを回避する「サブリース契約」の要注意ポイント

筆者

不動産投資における「空室リスク」は、非常に重要なテーマです。
一棟物件の場合は空室=収益低下で済むことがありますが、区分マンションの場合は、空室=致命的となってしまいます。
“節税”と片付けてしまうこともできますが、私としては不動産投資はお客様の資産を太らせる事であり、事業計画は当然黒字でなければならないと考えます。
そこで1つの選択肢として、サブリース契約というものがあります。

サブリース契約とは?

サブリース契約は、ざっくり説明すると物件を一括で借り上げる契約の事です。
空室であっても安定した賃料を受取る事が可能です。

通常は、「管理委託契約」といいまして集金した各戸賃料の〇%を管理報酬として管理会社に支払います。
例えば、10室ある1棟アパートで管理委託契約の場合は10室分の賃貸借契約がそれぞれ存在しますが、サブリース契約の場合は1件のサブリース契約しか存在しません。
仮に入居者がゼロだとしても、サブリース会社が物件を借り上げていますので一括借り上げ分のサブリース賃料が受け取れます。
その場合のサブリース賃料は、想定賃料の〇〇%で計算されております。
例えば、
満室で50万円の賃料の場合、サブリース賃料は40万円
という具合に差額が発生します。
その差額が、サブリース時のリスク分となります。

誤解される事が多いですが、”サブリース=悪”ではありません。
想定賃料が、理論的に正しければ安定した事業計画が組めますので全く問題ありません。

サブリース契約が正しいかの判断基準

では、サブリース契約が正しいか正しくないかはどう判断するのか?
それは物件周辺の賃料相場を確認することです。
例えば、
周辺相場が5万円なのに、想定賃料が6万円になっている場合は注意が必要です。
想定賃料を相場より上げる事でサブリース賃料が多くなりますから、他業者から乗り換えさせたい場合や、契約更新時に大きく減額される事があります。
この場合、どちらも事業計画の維持が出来ません。

では、悪ではないサブリースとは?
想定賃料を相場賃料よりも低く設定し、周辺のボトム賃料を把握する事です。
相場賃料をちゃんと理解した上で「ここまで下げれば決まる」といったボーダーラインをしっかり把握しておけば、サブリース契約時の変なトラブルにはなりません。

悪意があるなしは定かではありませんが、物件周辺の相場賃料を説明していなったり、新築物件は必ず40%程度(全国平均)は下落する事を説明出来ていなければ、「騙された!」と思われても仕方ないですよね。
↑ココについては別の機会で説明します。

首都圏は特に売買される周辺の事例(売買、賃貸共に)が確認出来ますので、
事前に取引事例を確認させてもらう事で騙されてしまう事はありません。

本来は、投資家保護の観点でサブリース契約があり、それがあるから初心者の方も安心して買い進められるものなのです。

築古物件の方がリスクが少ない

空室リスクを考えた時に、築古物件より新築の方が少なそう、、と思う方も多いかと思いますが実際は違うんです。

先程少しお話しした通り、新築物件の賃料は平均40%程度下落します(一部のプライムエリアを除く)。

では、築古物件は更に下落するのでは?
いえ、新築から20年程度で賃料の下落は止まります(主に首都圏の住宅地)。

例えるなら、

●新築物件の場合
賃料10万円(新築)6万円(築20年)= ▲4万円

●築古物件の場合
賃料6万円(築20年)→ 6万円(築40年)= ±0円

不動産投資を新築から始めるか、はたまた築古から始めるか、悩まれる方も多いと思います。
もしあなたの投資の目的が資産形成ならば、築古から始める事をおすすめします。
新築には新築、築古には築古とそれぞれメリットはありますが、逆にデメリットは?

実は築古物件の方がデメリットは少ないのです…。
この続きはまた今度お話ししますね。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。