03-6417-0658
10:00-19:00

コラム#7 不動産投資はなぜ「効率的な投資」なのか?

コラム#7 不動産投資がなぜ「効率的な投資」なのか?

筆者

人生100年時代

突然ですが、貯金してますか?
先日、金融庁が「人生100年時代」を踏まえ、夫婦が年金だけで生きるには、老後毎月5万円が不足すると計算し、そこから20年生きるとすると1,300万円30年生きるとすると2,000万円の資産が必要になると発表しました。そのことで、ちょっとした騒ぎになり、慌てた麻生太郎金融担当相が報告書を受け取らないといったニュースが話題になりましたね。

金融庁は、計算上必要貯金額を2,000万円としましたが、そもそも年金制度が将来にわたり現在よりも信頼できないシステムになる可能性が高い中で、本当に2,000万円で足りるのか私には疑問が残ります。

とある調査報告によると、老後ひと月当たり、ゆとりある生活を送るためには月間50万円、年間600万円が必要と回答している層が13%以上いるようです。
例えば年金で年間250万円が補てんされたとして、残りの350万円は貯金を切り崩す必要があります。

平均寿命が延びている中で、(平均寿命約85歳/日本人男女平均)65歳で収入がなくなった場合、約20年間は無収入と計算をすると、7,000万円の資金が必要です。

したがって、金融庁発表の2,000万円ではかなり厳しい生活を強いられると思います。

だからこそ貯金が必要です。さて、どうやって貯金しますか?

現金での貯蓄をシミュレーション

●現金で7,000万円を貯金する場合
7,000万円 ÷ 20年 = 350万円
350万円 ÷ 12ヶ月 = 約29万円

月29万円の貯蓄ができれば目標達成です。
夫婦共働きで、ご主人のお小遣いを3万円(ランチ代込み)にしたらできるのか・・・いえ、これは無理な話ですよね。
堅実に貯金をしている方でも、月10万円貯めることができれば良い方だと思います。
月10万円の貯金だと、
年間120万円×30年=3600万円の貯蓄ができます。
これでも理論上は大幅に不足であり、老後の資金に不安な状況であることは間違いないと思います。

皆さんは貯金というと、「現金」で貯蓄するイメージだと思われます。
その原資は、ご自身の労働の対価として資金を得て、その働いて得た資金の中からしか貯金に充てられないと考えてませんか?
その結果、ご自身の努力と根性の結晶が貯蓄額に比例します。
これは、本当に素晴らしい事だと思いますし、全く否定はしません。

努力や苦労をしないと、成果は得られない?

努力や苦労をして得る結果が尊いという美学は、私自身にもあります。

例えば、おしん、スクールウォーズ、お金がない、キャプテン、スラムダンク、ルーキーズ、下町ロケット等、名作ドラマや漫画の筋書きでは、大きな努力や苦労がその後のハッピーエンドへとたどる物語は見ていて爽快ですし、なにより面白いです。

それらの物語で基本的な構図は、有名、強豪、銘家、おぼっちゃま、お金持ちは悪役で、正義は貧しい環境や逆境を努力や苦労をして悪役をやっつけるというものが多いです。
気が付かないうちに、努力や苦労をしないと成果は得られないと植え付けられている様にも思います。
そのせいなのか日本人は勤勉で努力家といわれます。

しかし、資産形成・経済活動においては、それは必ずしも正しいといえません。

非労働対価型の資産形成

労働対価型は労働が収入になりますが、逆を考えると労働力の低下が、収入の低下になります。体調やモチベーション、出産や介護など労働力の低下要因は沢山あります。
本来はその労働力の低下に対して経済的なリスクヘッジを行うべきで、最大の解決法は潤沢な貯蓄のはずですが、保険に加入して安心する方が多いです。

保険ももちろん必要だとは思いますが、ある一定の条件下以外で収入の低下を起こすと保険は出ません。
ですので、保険以外での資産形成を行う必要があり、労働以外で資金を作り出す方法としてはお金の効率を上げるための投資を行う必要があります。
非労働対価型資産形成、いわゆる投資です。

本人労働以外で、お金を稼ぐ構造を構築する事がとても重要です。
これについては色々な本や経済学者が推奨しています。
種類としては、株、仮想通貨、FX、保険、投資信託、不動産、金など様々あります。
ちなみに私は不動産のプロなので不動産投資のお話をします。

不動産投資の最大の魅力とは

もちろん、他の投資商品も魅力的である部分はあると思うのですが、不動産投資にあって他の商品にないものがあります。
最大の魅力・・・それは、資金調達(借金)ができる事です。

しかし、皆さんは借金がリスクだと考えるかもしれません。

そこで不動産投資を30年間という期間でシミュレートしてみましょう。

現在価値7,000万円の物件を、利回り8%(年間560万円)で取得
※フルローンで借り入れができたと仮定して計算をします

年間返済額→約360万円(期間30年間で金利3%)
年間コスト→約140万円(税金や管理費を年間収入2%相当と仮定)

560万円(年間収入)- 140万円(年間コスト)- 360万円(年間返済額)= 60万円(キャッシュフロー)


60万円(キャッシュフロー)×30年(ローン期間) =  1,800万円(現金収入)

30年後に獲得できる不動産資産→7,000万円(※4,500万円)
※建物は経年劣化をしますので、建物部分2,500万円がなくなったとして、土地資産4,500万円が残ります。

1,800万円(現金収入) + 4,500万円(不動産資産) = 6,300万円

ここでのポイントは、この投資家が拠出した資金がどれくらい違うのかではないでしょうか?
現金で貯金をしたことを振り返りますと、貯めるために必要な資金は7,000万円、7,000万円 対 7,000万円です。
一方不動産の場合、ほぼ資金拠出をしていなくて6,300万円。
0円 対 6,300万円です。

6,300万円貯めるためには、本来6,300万円必要なはずなのに、何故このような効率になるのか?
それは、他人の資金を、他人の資金で返済するからです。

不動産投資のリスクイメージ

皆さんが想像する不動産投資の大きなリスク要素としては、その他人のお金が入ってこなくなったら(賃借人がいなくなったら、或いは空室になったら)、本人が返済をしなくてはならない。その時に大きな資金の返済能力は自分にはないと考えるからでないでしょうか?
では、賃借人がいなくなるとは何でしょうか?

私は1,000件以上のアパートの管理を任されておりますが、しっかりしたマネジメントが実行されている物件は空室のリスクが顕在化しません。
なぜなら、他のオーナーが適正なマネジメントを行わない事が多いので、容易く差別化が図れます。
実は、不動産保有業は大きなリスクがないといっても過言ではありません。

最強の副業

関東の長寿会社(100年以上経営が継続している会社)のトップ3に不動産賃貸業が入ります。
理由としては、凄腕経営者や特別なプロダクトがなくても安定的な売り上げを長期で発生させることができるからと考えます。
理論やデータを見ると、最強の副業といっても過言ではないのが不動産賃貸業です。

皆さんの本業(会社勤め)プラスアルファ最強の副業の構造を構築することで、貯蓄効率が飛躍的に向上し、努力や根性以外で資産形成ができます。
実はこれができるロジックをご紹介すると、「裏がある」「そんなうまいなら自分でやれ」「騙されている」と思われる人が非常に多く残念な気持ちなります。

最後に

血のにじむような努力をして、少しずつ貯金をすることは否定すべきではないですが、効率的な方法があるので積極的に取り入れることができれば、ご主人のお小遣いを倍にしてもそれまでより大きく貯蓄できます。
ちなみにですが、弊社からのご提案で本業のお給料を不動産賃貸の返済に充てている投資家はいません。
別に我々が優秀なのではなく、ある一定のルールを守ることで、必然的に貯蓄が効率化していくものが不動産保有業なのです。
しかし、買い方や買う物件を間違えると、本来の効果が発揮できない状況をつくりだしてしまう場合が多く、その結果不動産保有はハイリスクで儲からないと結論づける方が多いのですが、資産形成マシーンとしてのルールを守って取得をすれば、ローリスクミドルリターンを長期的に受けとれるものです。

あなたも資金効率を高めて、お金持ちのおしんや貯金がたくさんある佃航平(下町ロケット佃製作所社長)になってもよいのではないでしょうか?

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

このページをシェアしませんか?

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter