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コラム#15 不動産投資のプロがおすすめする高利回り物件と運用の際のポイント

コラム#15 不動産投資のプロがおすすめする高利回り物件と運用の際のポイント

筆者

収益物件を選ぶ際に最も大きな指標ともいえるのが「利回り」です。
どれだけ立地が良くて需要が高い新築マンションでも、利回りが低ければ資産形成に向いているとは言えませんよね。

今回は弊社が不動産ポータルサイトに掲載している物件の中から、高利回りの物件をご紹介し、詳細や運用の際に注意するポイントをお伝えします。
※2020年12月時点の掲載物件となりますため、成約済みになってしまった場合はご了承ください

不動産投資の利回りは2種類

利回りとは、投資金額に対する1年間の利益配当の割合のことです。
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在しますので、まずはそちらの違いを覚えておくことがポイントです。

✓ 表面利回り

表面利回りとはグロス利回りともいわれ、家賃収入の総額を物件価格で割り戻したパーセンテージのことを指します。

例えばあなたが7,000万円の物件を購入し、1年間の家賃収入が600万円だったとしたら、以下のような式で算出が可能です。

7,000万円(物件価格)÷ 600万円(1年間の家賃収入)× 100
= 11.6%(表面利回り)

✓ 実質利回り

実質利回りとはネット利回りともいます。物件を保有する際には諸経費や年間の管理費、修繕積立費など経費が発生し、実質利回りはこちらを組み込んだ利回りのことを指します。

例えば先程の例にあげた7,000万円の物件の購入時の諸経費が300万円、年間コスト(管理費や修繕積立費)が150万円だったとしたら以下のように算出できます。

{6,000万円(1年間の家賃収入)- 150万円(年間コスト}÷{7,500万円(物件価格)+ 300万円(購入時諸経費× 100 

= 7.5%(実質利回り)

このように「表面利回り」と「実質利回り」では利回りに差が生じます。
表面利回りの高さだけで物件を選ぼうとせず、運用の際にどれくらいのコストがかかってくるのかを考えておく必要がありますね。

不動産のプロが選ぶ高利回り物件

① 表面利回り15.00% / 千葉県旭市

千葉県旭市にある1棟アパートです。
有名建築会社が施工。駅から車で10分と距離がありますが県道沿いで戸数8戸に対して駐車場が11台と戸数以上あります。

現所有者様が外装以外の修繕工事を実施済です。外装修繕工事を実施する場合には概算で200万円程度の費用がかかってきます。

非線引き区域のため銀行からの融資がネックにはなりますが
、現所有者様が保有された約6年前からほぼ満室稼働と空室リスクの少なく、安定した収益が見込める物件です。

② 表面利回り13.35% / 千葉県東金市

こちらも同じく千葉県の、東金市にある1棟アパートです。
13.35%と高利回りながらJR東金駅から徒歩10分と立地もよく、綺麗な地型で土地が135坪あります。
バス・トイレが別の室内洗濯機置場付きと使い勝手の良い、2DK×12戸のアパートです。

あえてネックな部分?不安感があるとすれば、利回りに対して賃貸面積が大きいので修繕費用に少し不安はあります。
また、ファミリータイプの間取りなので退去しづらい反面、退去してから次の入居者が決まるまでに時間がかかるケースがありますので、しっかりリーシング調査をする必要があります。

最後に

ご紹介した物件はいかがでしたでしょうか?
高利回りの物件にも当然メリット・デメリットが存在します。
高利回り物件自体が費用がかかるのでやめたほうが良いというわけではなく、高い利回りだからこそ、リスクを回避する方法や事前にリスクを最小限に抑える術を事前に知っておくことが重要ということです。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。