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コラム#29 近年騒がれている「空き家問題」から不動産投資を考える

コラム#29 近年騒がれている「空き家問題」から不動産投資を考える

筆者

空き家問題の現状

近年、少子高齢化や地方における人口減少などの理由により、空き家数の増加が社会問題となっています。この空き家問題は不動産投資家にとって非常に気になる問題かと思います。

2019年4月に公表された最新のデータ(2018年の調査)に基づくと、全国の空き家数は848万9千戸でした。
総務省統計局 平成30年住宅・土地統計調査(外部サイト)

この848万戸という空き家数を全国の家に占める率で見ると、空き家率は13.6%となります。この数字は過去最高の数字で、人口減少のはじまりと、未だに続く新築住宅の着工数の維持などを背景に年々伸び続けているのです。
およそ60年前の1963年にはわずか2.5%だった空き家率が、調査毎に高くなっていき、空き家率は直近で5倍以上まで膨れ上がっています。この13.6%という数字は、言い換えれば7戸に1戸は空き家になっているということであり、何度も言いますがこれは不動産投資家に軽視できない問題です。

空き家には4つのパターンが存在する

実のところ、「全ての」空き家が問題となっているわけではありません。統計で使われている空き家というのは、以下の4つのパターンに分類されています。

  • 二次的住宅
  • 賃貸用の住宅
  • 売却用の住宅
  • その他の住宅

「二次的住宅」とは、別荘などのことを言います。別荘とは普段から使用しているわけではありませんので、別荘が普段空き家状態であることは全く問題ではありません。

しかしながら、それ以外の3パターンは本来空き家を想定した家ではありません。特に問題視されるべきは、「その他の住宅」が増加している現状です。本来空き家を想定していない家が空き家になり、そのまま適切な管理が行われずに老朽化していく、そんな由々しき流れが問題になっています。

空き家率の構成比は、「賃貸用の住宅」、次いで「その他の住宅」が多く、2つを合わせると空き家の90%以上を占めています。そして、二次的住宅を除く空き家率は12.9%となっています。

都道府県ごとの空き家率ランキング

空き家率は地域ごとに当然違いがあります。二次的住宅を除いた空き家率を元に空き家率の高い都道府県、低い都道府県のランキングを紹介します。

空き家率の高い都道府県ランキング

順位 都道府県 空き家率
1 和歌山県 18.8%
2 徳島県 18.6%
3 鹿児島県 18.4%
4 高知県 18.3%
5 愛媛県 17.5%
6 山梨県 17.4%
7 香川県 17.4%
8 山口県 17.3%
9 大分県 15.8%
10 栃木県 15.6%

10県中9県が関西以外という結果が出ています。

空き家率の低い都道府県ランキング

順位 都道府県 空き家率
1 沖縄県 9.7%
2 埼玉県 10.0%
3 神奈川県 10.3%
4 東京都 10.4%
5 愛知県 11.0%
6 宮城県 11.5%
7 山形県 11.6%
8 千葉県 11.8%
9 滋賀県 11.9%
10 京都府 12.3%

空き家率が低い都道府県では、首都圏や東北圏が多くランキングされています。

しかしながら、これはあくまで「空き家率」のランキングです。参考値にしかすぎないことをご理解ください。

というのも、空き家数でみると東京都が1位、大阪府が2位です。各都道府県での空き家率の差よりも住戸数の差が大きいため、故に住戸数の多い東京や大阪が空き家数では上位となっています。東京や大阪などの空き家は、 一定の需要があるため空き家として放置するより、売ったり貸したりする方が収益も見込めてお得でしょう。

最後に

出口戦略が大事だと分かっている投資家ならば周知の通りなのですが、不動産の真に価値あるものは土地です。投資家の多くは物件を購入する際に建物を見て部屋の内部をじっくり見て購入を検討されます。ところが、購入する物件のエリアを丹念に調べる投資家はあまりいません。

建物は劣化しますが、土地は劣化しません。次のポイントで投資対象のエリアをじっくり考えてみることをお勧めします。

  • そのエリアに人々の賑わいがあり、今後も継続する見込みがあるか?
  • そのエリアには多くの仕事場が昔からあり、将来的にもなくなるリスクが低いか?
  • そのエリアは戦前から人が住む街であったか?

空き家問題の中でも、成功している不動産投資家は当然いらっしゃいます。情報を収集したり、プロと相談したりしながら、しっかりと物件を見定めていくことが重要だと考えております。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。