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コラム#31 インカムゲイン、キャピタルゲインはどちらを重視するべき?

コラム#31 インカム・ゲイン、キャピタルゲインはどちらを重視するべき?

筆者

キャピタルゲインとインカムゲインの違い

投資をする上で得られる収益には、キャピタルゲインインカムゲインの2つの種類があります。
この2つの違いについて、また収益を得るためにはどちらを重要視すべきかを解説します。

キャピタルゲインとは

直訳するとキャピタル=資本、ゲイン=利益 で、資産を売却することで得られる利益、売却益です。
「売るために買う」ことが目的で、安く買い、高く売ることでハイリターンを狙えるメリットがあり、成功すれば短期間で大きな利益を得ることが出来ます。
一方で大きな損害を被るリスクがあり、元本割れ(キャピタルロス)を起こす可能性がデメリットとして挙げられます。

例として不動産投資の場合、土地を2,000万円で購入し、2,500万円で売却することで2,500万円−2,000万円=500万円の売却益を得ることがキャピタルゲインです。
仮に購入時よりも低い値段でしか売れなかった場合、出る損失が大きくなります。

土地や建物は社会的・経済的要因により価値が変動しやすいため、売買のタイミングを見極める力が非常に重要です。
その他、株式投資や投資信託も基本的にはキャピタルゲインにあたります。キャピタルゲインは短期間で大きな収益を得たいと考えている方に向いています。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、直訳するとインカム=収入、ゲイン=利益 で、資産を保有することで定期的に入る収入益です。

「長期的に持ち続けるために買う」ことが目的で、元本割れしづらく、大きな損失を出すことも少ないです。保有し続けることで比較的安定して収入を得られるメリットがあります。

一方で、キャピタルゲインに比べると得られる利益は控えめで、大きな利益を狙いにくいデメリットが挙げられます。

不動産投資の場合、一棟マンションや区分(ワンルーム)マンションを購入し、オーナーとして月々10万円の家賃収入を得ることがインカムゲインです。
仮にマンションの空室が続いてしまうと、収入がなく費用だけ発生し、損失が出るので購入する物件には注意が必要です。

その他、株式投資の配当金や、投資信託の分配金がインカムゲインにあたります。インカムゲインは、長期かつ安定して収入を得たいという方に向いています。

キャピタルゲインとインカムゲイン、どちらを狙うべき?

キャピタルゲインとインカムゲインの解説をしましたが、ではどちらを狙うべきでしょうか?狙うなら、安定したインカムゲインです。
特に、投資初心者やサラリーマンはインカムゲインで資産を築くことを目的とした不動産投資をおすすめします。

大きな理由として、
・時間的自由がある
・比較的安定している
という2点があります。

不動産オーナーになれば、所有する物件が自動的に家賃収入を稼いでくれるため、あなたが働く必要はありません。
購入する物件選びを間違えなければ、安定して毎月不労所得を得られます。
もちろん、定期的なメンテナンス費や空室リスクへの対策は必要です。
しかし、キャピタルゲインで収入を得ることを考えると、相当な知識や検討する時間、資金力がないと難しく、リスクも大きいのです。
以上の観点から、トータルで見たときに時間的自由と安定収入が得られるため、インカムゲイン狙いをおすすめします。

区分マンションと一棟物件、不動産投資ではどちらを選ぶべき?

上記でインカムゲインを狙った不動産投資をおすすめしましたが、その中でも大きく分けると、アパートやマンションを丸々購入する一棟投資と、マンションの1室を購入する区分投資があります。
結論から言うと、需要の見込めるエリアでの一棟買いをおすすめします。その理由について解説していきます。

収益力の高さ

アパートやマンションの一棟買いであれば利回りが比較的高く、更に複数の入居者からの家賃収入を得られるため、収益力があるというメリットがあります。
例えば10室ある一棟アパートを保有し、1室の家賃が6万円だったとしましょう。

その場合 60万円(ひと月の家賃収入)×12ヶ月=720万円の収入があります。

ここから年に一度の固定資産税・都市計画税が70万円程度と、購入してから一度の不動産取得税10万円程度払う義務があります。
(※所有する物件により評価額が変わります)
管理費など経費を含め100万円程度引かれるとしても600万円前後の収益となります。

比べて区分マンションの場合、マンション1室を購入し、月々の家賃が20万円だとします。手取りの家賃は2〜4万円ほどなので年間で24〜48万円の収益です。そこから上記の税金を差し引くと、利益が低いどころか、マイナスになる可能性すらあります。

空室リスクの分散ができる

次に、空室リスクの分散が出来るというメリットがあります。

例えば、ワンルームマンションの1室を保有していた場合、空室が出れば家賃収入はなくなってしまいます。
物件は購入しているのに収入がないので、確実に赤字運用ですよね。

では、10室ある物件を購入した場合はどうでしょう?
1,2室が空室となったとしても、残りの部屋の家賃収入があるので収入への影響が響きにくくなります。

最後に

キャピタルゲインとインカムゲインの違いについて解説していきましたがいかがでしょうか?
将来的な資産を築くためにはリスクヘッジのできるインカムゲイン
はいえ、マンション一棟購入するには自己資金力と銀行から融資される属性が必要です。充分な資金を調達してからマンション一棟を保有することをおすすめします。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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