不動産投資のご相談を受ける中で、「初心者は失敗のリスクが高そう」「成功するのはほんの一部では？」といった声をよく聞きます。
もちろん投資商品のため”失敗”のリスクは出てきますが、物件の選択ミスや任せた不動産会社の管理や事業計画の甘さが引き金になるケースが多いです。
この記事では資産形成として不動産投資を検討されている初心者に向けて、成功するためには何が必要のか？を3つのポイントに分けてご紹介します。
1.投資ではなく経営と心得る
不動産投資は投資商品の1つなのですが、”不動産経営”と心得ておく方が良いです。
経営と聞くと少しハードルが上がるイメージですが、実際は不動産管理会社に入居者とのやりとりや運用を任せるのが一般的です。ここでお伝えしたいのは、株式投資や投資信託のようにお金を預けて、ずっとほったらかしにする、みたいなのは危険ですという話です。
入居率が悪ければキャッシュフロー（収益）が出ませんし、メンテナンスをしなければ入居者の減少にも繋がるので、不動産管理会社と相談して事業計画を進めていくことが大切です。
自分が事業主であり、運用していくという心構えを持つだけで、真剣度は変わるのではないでしょうか？
2.正しい知識を身につける
残念ながら不動産業界には、まだまだ詐欺業者や詐欺コンサルも見受けられます。特に不動産投資初心者の方は経験がなく騙されやすいので、注意が必要です。
例えば、表面利回りでみると高い収益が出る物件でも、実質利回りを実態に則して正しく計算するとキャッシュフローがほとんどないどころか、赤字になってしまうことも。
利益を出すためにと始めた投資が、気付けばご自身の預金を切り崩す生活になりかねません。そうならないよう事前に不動産投資について、そして悪徳業者に引っかからないための正しい知識をつけておきましょう。
不動産投資は株式投資と違い、ある日突然暴落することはなく、過去の統計もあり、ある程度の先読みは可能です。基礎的な知識はwebの記事やYouTubeなどの動画などで得ることも正解かと思います。
「どの業者が悪徳ではないのか？」「信頼できるのか？」は実際に業者と話してみないと判断が難しいと思いますが、
・新築物件ばかり紹介する
・質問に対しての回答を濁してくる など
見極め方は色々あります。
詳しくは コラム#25 不動産投資初心者は必見！「悪徳不動産業者」の見分け方 にて説明していますので、お時間がある時に見てみてください。
正しい知識を持つことで、失敗のリスクを減らしましょう。
3.最適な不動産投資手法を選ぶ
初心者であれば、まずはどんな不動産投資の手法を知りましょう。
不動産投資とひとくちに言っても対象の物件が沢山あります。
ビル、マンション、アパート、戸建て、一棟かワンルームか、新築か中古か…どんな物件を取得するのが良いのか悩みますよね。
不動産投資初心者が成功したいのであれば、資産価値のある物件で、リスクの少ない投資方法を選ぶことが大切です。
具体的には"中古一棟アパート・マンション投資"がお勧め
区分に比べ利回り水準が高くキャッシュフローが出やすい点、戸数が多く空室によるキャッシュフローの減少リスクが抑えられる点などがあげられます。
また以下の2点も知識として抑えておきましょう。
① 関東近郊エリア
埼玉、千葉、神奈川、東京の住宅地は過去数十年で人口減少が比較的少なく需要が高い
② 築浅より築古
築20年を経過しているようないわゆる”築古物件”は、新築に比べ家賃の下落幅が極めて少ない
新築ワンルームマンションには注意
初心者が不動産投資を始めるにあたり、あまりおすすめ出来ないものは区分（ワンルーム）マンション投資です。アパートやマンション一棟を購入するよりも安く済むので、初心者向けと謳われることもありますが避けた方がベターです。
長期的な運用を考えた際に家賃は間違いなく下落しますし、入居者が退去してしまったら家賃収入が0、むしろ諸費用が掛かるためマイナスになってしまいます。
ついついご自身が住みたいと思うオシャレな築浅物件を選択してしまいそうになりますが、投資として成功させるためにも、リスクを避けた物件選び、投資手法をお勧めします。
