不動産投資による利回りとは
不動産投資では、大きく分けて4種類の利回りがあります。
表面利回り
1つ目は、表面利回りです。投資した不動産がずっと満室だった場合、どれくらいの利益が生じるのかを計るもの。
表面利回りの計算式は、「年間家賃収入÷購入物件価格×100＝表面利回り」で、不動産投資を紹介するサイトでは、ほとんどこの表面利回りが掲載されており、グロス利回りとも呼ばれています。
実質利回り
2つ目は、実質利回り。こちらは年間のランニングコストや購入時にかかる様々な経費を踏まえて計算されるもので、ネット利回りとも言います。
年間支出や購入時の諸費用を含めることにより、表面利回りよりもより具体的な利回りを割り出すことが可能です。
計算式は、「（年間収入－年間支出）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り」となり、自分で計算を行う場合は、実質利回りの計算を使用することをおすすめします。
自己資金投資利回り
3つ目は、自己資金投資利回りです。
こちらは、「［年間合計賃料収入－（年間支出＋年間借入金返済額）］÷投資自己資金×100＝自己資金投資利回り」によって計算することができ、投資した自己資金に対する利回りがどれくらい望めるのかを計るのに便利です。自己資金は、頭金や諸経費などを加えたものとなります。
自己資金投資利回り
最後に、借入金返済後利回り。実質利回りの計算式にローンの支払いを加えたものがこちらになります。
計算式は「［年間合計賃料収入－（年間支出＋年間借入金返済額）］÷物件購入価格×100＝借入金返済後利回り」と計算式はかなり複雑になりますが、ローンを組んで購入する場合は、借入額と利回りのバランスが重要となるので、この計算式が役立ちます。
万が一、この計算式にあてはめて出た数字がマイナスになってしまう場合は、再度、資金計画を考え直した方が良いかもしれません。
自分が不動産投資を行うスタイルによって4つの中から自分にあった利回りの計算式を使うようにしましょう。
中古と新築の利回りに差はあるか
不動産投資をする場合、新築物件にするか中古物件にするかはかなり重要な問題となってきます。
条件が似たようなものでも、新築か中古かで大きく異なり、利回りも変わってきます。
これは一棟アパートや戸建て、区分マンションなど、不動産投資には様々な形態がありますが、どれを選んでも同じです。ここでは、区分マンションを例に挙げて紹介していきます。
利回りの相場ですが、結論から言うと中古の方が利回りは高くなるケースがほとんどです。なぜそうなるのかを確認していきましょう。
まず新築マンションの利回り相場は、2～5％ほどで、それほど高い利回りになることは見込めません。新築マンションの利回りが低い理由の1つが購入価格の高さです。利回りの計算を行う場合、基準となるのは投資金額、つまりマンションの購入価格ということになります。
そのため、購入価格が高い新築の物件は必然的に利回りが低くなってしまうということになります。
一方、中古マンションの利回り相場は、3～7％ぐらいです。中古マンションは、購入額が安いため、利回りが高くなります。
利回り比較すると、中古マンションの方が効率の良い投資となりますが、一概にそうともいえないケースもあります。
例えば、4,000万円の新築マンションで利回りが2％の物件と、1,000万円の中古のマンションで利回りが7％のものを比較した場合、新築の利益が80万円なのに対し、中古の利益は70万円にとどまります。
このように、利回りでは上回ったとしても収益額が劣ってしまう場合もございます。
収益額を拡大させるためには、区分ではなく中古1棟アパートや1棟マンションを選択することも視野に入れて良いかもしれません。
利回りは何％あるのが妥当？
では、利回りはどれくらいあればよいのでしょうか？
一般財団法人「日本不動産研究所」が2017年に行った不動産投資家調査のデータを元に確認していきます。
都内駅近のワンルームマンションの平均的な利回りは、人気の高い港区、品川区、目黒区、大田区などのエリアだと4.5％ほど、東京大手町まで15分以内となる墨田区や江東区では4.8％ぐらいが相場です。
また東京以外の地方都市は都内の駅近物件よりも利回りが高くなります。
札幌や仙台、横浜、名古屋、大阪、広島、福岡とどれをとっても5％未満のエリアは1つもありません。中には広島の6.1％のように相場が6％を超えることもあるようです。これは、物件の購入価格が都内と比較すると地方の方が安いからです。
なお、上述のロジックやリスクおよびリスク対策等はあくまで一般論であり、個別具体的な考え方や投資手法は物件によってケースバイケースです。より詳細な情報やノウハウ等についてはお気軽にお問い合わせください。
