不動産投資コンサルティング

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コラム#114 【不動産投資】投資物件を購入前に現地で見るポイントその①〜動画公開中〜

筆者

高桑 良充

KAIROS MARKETING LTD. CEO

私たちのような売主の物件は、不動産物件に精通している者が建物のチェックをしています。気になる箇所があれば、ある程度修繕して購入者様にお渡ししています。そういう点でご安心いただけると思うのですが、仲介で買う場合は注意が必要です。

最近、築古に興味を持ち始めていらっしゃる傾向がありますが、購入する際、建物のチェックポイントをわかっていらっしゃらない方も多いのが実情だと思います。
今回は物件を仕入れる際に、私たちが現地にて実際にチェックしている内容を特別に公開します。

この記事の内容は、カイロスマーケティングのYouTubeチャンネルでも公開しております。

投資物件を購入前に現地で見るポイント

①周辺環境のチェック

1番最初に私が物件の側に来て見るのは、周辺環境です。
例えば、近隣を走っている車や置いてある車、ご近所さんのお宅などの佇まいなど街の雰囲気を見ることが多いです。高級車が走っているからいい、そうではない車が走っているからだめ、というわけではありません。周辺の方々がどんな生活を送っているのかをイメージをします。

②建物の傾き

周辺環境を見た次は、建物の中を実際に見ていきます。私たちは50項目にも渡るチェックシートを使い、仕入れるのに相応しい物件か検討しています。

ただ、今回は一般の方が物件を見てチェックすべきポイントを紹介していこうと思います。

確実にチェックするのは建物の傾きです。まず「下げ振り」という道具を使用し、計測します。ホームセンターで5,000円程度で売っているので、ご興味ある方は買ってみてください。

使い方ですが、空室の場合は室内の主要な構造柱に当てるのが一番正しい使い方です。しかし入居者がいて室内に入れないこともあります。そんなときは正面玄関の鉄扉をします。私たちが暫定的にやっている方法は、下げ振りを1メートル伸ばしたところでどのくらい傾いているのかを測ります。

このときに、1mで3mm以上振れている場合は、建物が傾いている疑いがあります。外からしか測れない場合は何カ所も計測してください5mm以上傾きがある場合、私たちは絶対に仕入れないようにしています

③外壁に水が入っていないか

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、全てに共通しますが水は天敵です。水が入っていないかのチェック方法は、建物の外壁材がどんな素材かをまず見てください。例えばサイディングといったボードの施工の場合、側面を触ってみます。手に白く跡がつく物件はサイディングボードが傷んでいる状態。全面、塗装が必要です。

また、外壁のコーキングが傷んでいないか?これも重要なポイントです。ボートとボートの間をシリコンで埋めていますが、そのコーティングがぷにぷにしているかどうか。触感がなく、ひび割れている状態=コーティングが傷んでいるため、水が入ってきてしまうため修繕が必要です。

まとめ

物件を仕入れる際に、私たちが現地にて実際にチェックしている内容はいかがでしたでしょうか?

利回りに重きを置きすぎて、物件購入を失敗してしまうというケースも少なくありませんので、購入前に見ておくポイントをぜひ参考にしていただければと思います。

不動産投資についてより詳細な情報やノウハウ等についてはお気軽にお問い合わせください。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。
投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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