不動産投資コンサルティング

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コラム#122 不動産投資がインフレに強い、真の理由とその条件

筆者

高桑 良充

KAIROS MARKETING LTD. CEO

コロナ禍が長引く中、日本はもちろんのこと、世界中でインフレの傾向が強まっています。

インフレとは、継続的に物価が上がり続けることにより、社会的に物の値段が上昇し、お金の価値が下がる状態のこと。

コロナウイルス感染拡大の影響から発生した工場の稼働停止や稼働率の低下、エネルギー価格の高騰などにより、物資の需要に対して供給量が足りなくなっているため、バランスが崩れ、価格の上昇が続いています。

不動産が「インフレに強い」と言われる、3つの理由

そんなインフレ下において、とりわけ不動産はあまりその影響を受けない、「インフレに強い資産」と言われています。

その理由は、大きく3つあります。

1. 資産価値が変動しにくい

2. 借り入れ金額が減少する

3. 相対的に家賃収入が上昇していきやすい

1. 「資産価値が変動しにくい」

現在のロシアの情勢を見ても一目瞭然ですが、お金などの金融資産は、発行主である国の信用によって価値が変動するのに対し、現物資産(不動産)は物そのものに価値があるため、そもそも価値が下がりにくくなっています。

2. 「借り入れ金額が減少する」

不動産を購入する際の借り入れ金利には固定と変動の2つがありますが、固定金利を選択すれば、完済までの金利が変わらず、返済総額を抑えることができます。

3. 「相対的に家賃収入が上昇していきやすい」

建物自体は築年数を重ねるにつれ、資産価値が目減りしていきますが、適切なメンテナンスを実行し入居率をあげることで、継続して高い賃料での賃貸が成立しやすい傾向にあります。

インフレの長期化で注目すべき懸念

一方、長期化するインフレ下においては、こんな可能性に対しても目配せを行う必要があります。

1. 「金利上昇の可能性」

2. 「融資の縮小への懸念」

3. 「金融資産の流動性の低下」

1. 「金利上昇の可能性」

物価を安定させて通貨の価値を守るため、中央銀行(日銀)が「人々が商品を買ってお金を使う機会を減らすことで、企業が商品価格を下げる努力をせざるを得ないようにする」施策として、金利を上げる可能性があります。

2. 「融資の縮小への懸念」

金利が高くなることにより、人々が融資を敬遠することで、金融機関自体の金利収入も減少します。

その結果として経営が厳しくなり、そもそもの融資に消極的になる懸念が発生します。

3. 「金融資産の流動性の低下」

市場が混乱することで、市場を通じた金融資産の売買が極端に少なくなり、取引が成立せず売りたいときに売れない、つまり金融資産として機能しない状態になるケースが考えられます。

金融資産としての価値を自らの手で創造できるのが、不動産投資の魅力

不動産は「インフレに強い資産」とは言いつつも、長期戦となると、様々な懸念が出てくるのも悩ましいところだと思います。
投資の観点から捉えると、インフレの傾向が強まることにより、そもそも不動産を「買えなくなる(金利の上昇で手が出せなくなる)」「足切りになる(一定の水準に達せず、資産価値のないものとして切り捨てられる)」「条件が変わる(売り買い自体ができなくなる)」可能性を孕んできます。

結局のところ、世界が現在直面するインフレの時代に「不動産投資」はやっぱり挑戦しないほうがよいのか?と問われれば、「正しいコンサルティングを受けつつ、早いうちに取り組むべき」と言えるでしょう。

不動産投資は、その他の金融資産と違い、価値が上がったところで利益を確定して終わり、ではありません。入居稼働が見込めるように事業を設計、運営することにより、たとえ不動産自体の評価が変遷したとしても、金融資産としての価値を自らの手で創造することができる、という魅力を持っています。

建物は減価償却、経年劣化によって縮小しますが、土地は残るので周辺物価に合わせて、価格が上がる傾向にあります。
しかし、不動産が値上がりをするわけでは無く、貨幣価値が下がることで、上がった形になります。需要が減らなければ値下がりはしにくいのです。

カイロスマーケティングでは、築古物件において、大規模修繕ではなく、地域ごとの入居ニーズに応じたライトリノベーションを行い、投資家様にご提供しています。これにより、物件販売価格を抑えた、入居率の高い築古物件を実現しています。

しかるべきタイミングで最適化されたコンサルティングを行うことによってこそ、不動産投資は真に「インフレに強い資産」に育っていくのです。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。
投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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