不動産投資コンサルティング

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コラム#133 不動産投資における与信力の使い方について

筆者

高桑 良充

KAIROS MARKETING LTD. CEO

不動産投資をする人は融資を受けるのが必要不可欠ですよね。
よく投資家の人から「銀行、どこ使ったらいいですか?」と相談されるので話を聞いてみると、
「あら、その銀行から融資しちゃってますか?」なんて方が見受けられます。
今の銀行の常識ではこんな買い方をするほうがいいのでは、といった基準は投資家の資金や年収によって大きく変わります。
ですので、具体的な仮想レンジのお客様をモデルにして与信力の使い方をシュミレーションしてみましょう。

年収:5,000万円、外資系企業勤務
年齢:49歳
資産:2億円
拠出可能額:1.5億円
保有物件・既存借入なし

資産形成のイメージ作り

◆2~3年で10億円の資産形成

自己資金2億円なので、融資を優先すれば可能な範囲でしょう。

◆月200万円程度のキャッシュフロー

月200万円ほどキャッシュフローがつくれたら、今の仕事の収入には及ばずとも、仮に仕事がなくなったとしても困りませんよね。
このふたつを目標にしたAさんが一件目にどんな物件を買おうか悩んでいるとき、どんな銀行を融資先に組み合わせたらよいでしょうか。

 

Y銀行の場合

中古も融資対応にしていますので、中古一棟マンションを推している我々とは相性がいいですね。
どのくらいの融資がひけるかというと、アパートローンとプロパーローン、どちらかにより変わります。
プロパーの場合は上限なしですが、3億円超えてくると年齢や返済比率で断られることが多い印象です。

今回のモデル、Aさんはプロパー使えますね。
条件は年収1千万以上、金融資産5千万円以上
加えて、買った物件の積算評価で何億借りられるのか決まります。
一方、一般ローンの場合はプロパーと違い物件がないので、物件価格に対しての積算評価額が融資の上限になります。
金利は高くても0.66%~1.95%程度、中古マンションでも最長35年。木造アパートは対象ではなくなってしまいました。

 

ノンバンクの場合

他行も含めて、融資の総借入額を2億円までは借りられる条件があります。
以前購入した訳ありの物件の弱点を埋めるなど、節税目的など…調整目的でノンバンクを使うのがいいと思います。
金利は2.9~4.3%。
投資家にとって4.3%は高いと驚かれますが、所有する物件の全資産に同じ総合課税で入っているためです。
金利に臆さず、全体のバランスをみることが大事です。
そもそもですが、金利を気にされる方は物件を買いづらいと思います。
モデルのAさんレンジであれば気にしたほうがいいですが、年収が2000万円で貯蓄が1000万円の人がいたとします。
銀行の視点でいうと、継続取引にあまり前向きにならないです。
そのため、「銀行が気に入った物件を買ってくれるのであれば金利を安くしますよ」といった意味で新築をすすめられたりするケースも出てきます。
新築物件は長期目線だと土地の財産を作りづらいのです。

K銀行の場合

頭金1割など条件付きで、3億円は融資してくれるでしょう。
この時点で10億は資産があるますよね。
K銀行の役割はとても重要です。
R銀行は形にできないことが多く、Y銀行は敷居が高すぎる上、対象物件の数も多くありません。
K銀行がもしなければ最大でも5億円の資産形成までで終わるでしょう。
不動産評価に対して柔軟性があり、投資家の属性についても信頼を持ってくれているので最終的にK銀行は活用したいころです。
金利は1.58~3.1%、定期預金口座や、クレジットカードの作成で条件がよくなることはありますが若干金利は高めの設定です。
K銀行の場合、物件の残存年数=返済期間になりますが、逆にその他の条件がないのがポイントです。
いい物件が多く、既存借入の有無も問わず、とても使いやすい銀行です。
しかし年収制限があり、年収2000万円超えていないと機械的に自己資金がもう少し高くなります。

 

年収:5,000万円、外資系企業勤務
年齢:49歳
資産:2億円
拠出可能額:1.5億円
保有物件・既存借入なし

まとめ

この4銀行からの融資で10億円の資産形成を見てみました。
我々がすべきことは、この10億円を15年後からさらに長期にどういうことが起こって何を残していくか?枠の中で調整してお客様に提出していくことです。

まとめると、このモデルのAさんは2~3年間で10億円の資産形成まで目指せます。
ただ、法人で取り組みたい場合、先程挙げたなかだとK銀行だけ適用できないので、7億円くらいになりますね。
ハイレンジの方は投資できる範囲が多い分、不動産となると複雑なので物件選びには手間がかかると思います。
物件の選定から借り入れ先と融資の組み方まで一緒にお手伝いしますので、ぜひ私たちにお問い合わせください!

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。
投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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