「投資」と聞いてパッと頭に思い描かれるイメージは、手持ちの資金をベースに行う資産運用、という方も多いのではないでしょうか？
もちろん、「利益を見込んで事業や金融商品に自己資金を出すこと」が「投資」の主な定義ではありますが、こと「不動産投資」においては、必ずしもそれは当てはまりません。
むしろ、投資ローンを活用することによってこそ、不動産投資はその真価をいかんなく発揮できる、と言えるでしょう。
なぜ、そこまで言い切れるのか–それには、3つの理由があります。
ローンを組まない理由がなくなる、3つのワケ
１．レバレッジが利く
自己資金のみで不動産投資を手掛ける場合、相当な予算を投じないと、投資効果が十二分に得られるような物件は仕入れられません。
銀行からの融資を組み合わせることによって、自己資金を抑えつつ、より価格の大きな物件を購入することができるため、用意した自己資金よりも大きな利益を生み出す、レバレッジ効果を得ることができます。
２．追加の出費に対応できる
物件は、購入後も修繕費などの突発的な出費に柔軟に対応し、継続的にメンテナンスしていく必要があります。
ローンと組み合わせて運用することにより、自己資金を一部残しておくことができるため、資金繰り的に不安な要素を増やすこともなく、安心して将来の安定した収入や生活を支える原資となってくれます。
3．団体信用生命保険に加入できる
事故や病気などで万一の事態が起こったとき、遺された家族が収支をうまく回していけなければ、資産が逆に負担になってしまいます。
ローンを組んでおけば、残債を債務者のかわりに金融機関に弁済してくれる保険、団体信用生命保険（団信）に加入できるため、完済済みの物件を家族に残せるので、安定した家賃収入を創出します。
ローンを組むための、4つのメソッド
とはいえ、ローンは誰でも／いかようにも組める、というわけではありません。
上手な組み方、いわばコツのようなものがあるのも事実。
おさえるべきポイントは、大きく4つあります。
１．年収に応じた融資先を選ぶ
融資は年収500万円以下でも受けることができますが、極めて限られた選択肢しかありません。
また、希望する条件では融資が下りなかったり、他行より金利や融資期間など不利な条件でローンを組まなければならなくなります。
一般的に、融資先の選択肢が増える年収のラインは700万円と言われ、1,000万円を超えると、さらに金利や融資期間などの条件が有利になってきます。
なお、融資可能額は融資先にもよりますが、自分の年収の10倍程度が目安になります。
以下は、対象となる年収別の融資先です。
- 年収500万円以下
→日本政策金融公庫／商工中金（中小企業のための金融機関）／ノンバンク（銀行などの金融機関以外で、貸金業務を営む金融関連会社） - 年収500万円〜
→SBJ銀行／各・地方銀行など - 年収700万円〜
→オリックス銀行など - 年収1,000万円〜
→各・都市銀行／信託銀行など
２．頭金を入れる
頭金を入れられるかどうかで、金融機関は「現実的な収支計画を描けているか」「完済能力はあるか」ということを見ています。
自己資金があるという証明となり、投資家を信用できる証左となります。
また、自己資金を頭金として投入し、ローンの返済比率（年収に対する返済額の割合）を下げることにより、審査が通りやすくなるのに加え、元金に係る利息額も減少するため、月々のローン返済額を減らせます。
家賃収入が返済額を上回れば、手元に収益が残るので、修繕積立金に回したり、繰り上げ返済にも充てることができます。
3．勤務先・個人の信用が影響することを念頭に置く
一方、年収が高ければよい、というわけではありません。
勤務先が大企業や上場企業である場合は、倒産のリスクが少なく、社会的信用が高いことから、年収自体が高くなくても、審査が通ることが多い傾向にあります。
勤続年数が長いほど、また転職回数が少ないほど、失業による返済遅延のリスクは低い、と判断されます。
クレジットカードやローンの申込・請求・返済状況の履歴に問題がないことも重要です。
過去のローン支払いの滞納や消費者金融の利用なども、個人の信用に大きな影響を及ぼします。
4．資産価値の高い物件を選ぶ
融資の審査は、投資家個人の信用だけを見ているわけではありません。
「安定的な家賃収入を得ることができるか」「返済が滞った場合、担保としての価値はあるか」という目線で、対象となる物件自体も審査しています。
月々の家賃収入、発生する経費、入居率など、物件の収益性を鑑みた「収益還元法」、土地と建物の資産価値を固定資産税の評価額や再調達価格（同じものを作ったり購入したりする場合の価格）、路線価などの公的な指標から物件を評価する「原価法」により、融資実行する融資額と融資年数を算出しているのです。
自分の与信を、自身の資産形成のために使う。
最強のツール、「不動産投資ローン」
住宅ローンが購入する建物ではなく、個人がローンを返済できるかどうかを重視しているのに対して、投資ローンは購入する建物が将来どのくらい収入を生み出す可能性があるのか、その採算性を見ています。
つまり、不動産投資ローンこそ、自身の資産形成・運用のために自分の与信を最大限活用するための最強のツール、なのです。
ステータスは個々の状況によるものの、与信とは、誰にでも平等に与えられている信用です。
これを活かさない手は、ありません。
