2024年の日本の不動産投資市場は、マイナス金利政策の終了、歴史的な円安、過去最大のインバウンド増加などにより、大きな変動の年となりました。2025年は、さらに市場動向が複雑化すると予想されます。例えば、トランプ氏の二度目の米国大統領就任により、世界経済や政策の不透明感が一層強まると考えられます。また、国内では「2025年問題」に伴う不動産価格の下落リスクも懸念されています。
このように多くの不確実要素が交錯する2025年、不動産投資家にはどのような視点や戦略が求められるでしょうか。本コラムでは、今年の市場を取り巻く状況を紐解き、先を見据えた投資戦略のヒントを探ります。
2025年の不動産投資市場の展望
マンション価格の高騰はつづくのか
2013年以降、大規模な金融政策の影響で、不動産市場は成長を続けてきました。この価格上昇は、主に新築・中古マンションの価格上昇が要因です。近年の建設費や地価の上昇が新築マンションの価格を押し上げ、新築が買えない人々が中古市場に流れることで、中古マンションの価格も上昇してきました。
しかし、価格がこのまま上がり続けるかというと、すでに限界に近づいていると見られています。首都圏新築マンションの平均価格は、2022年から2023年にかけて急激に上昇しましたが、2024年は前年比ほぼ横ばいの状況になりました。物件を供給するデベロッパーも、価格の高騰を警戒して供給には慎重な姿勢を強めています。
金利の引き上げとインフレ
2024年3月、日本銀行がマイナス金利政策を解除し、段階的な金利引き上げが実施されました。2025年も、さらなる利上げが行われる可能性があります。
しかし、不動産投資の観点で見れば、利回りを下回り逆ザヤに陥るほどの上昇は想定できず、大きな影響はないと考えられるので冷静な対応が必要です。
また、2025年は日本経済はインフレがますます進む年になります。金利上昇への対応策として家賃の増額を検討するのもよいでしょう。カイロスマーケティングの管理物件は、直近の2年間で、約90％の部屋の家賃を5-10％程値上げすることができています。
「2025年問題」で不動産価格は暴落するのか
2025年問題とは
2025年問題とは、第一次ベビーブーム期（1947年～1949年）に生まれた団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となることで生じる諸問題の総称です。日本は国民の5人に1人が後期高齢者という超高齢化社会に突入し、医療費や社会保障費の増加に伴う現役世代の負担上昇、人材不足など、日本経済や社会全体に多大な影響が及ぶことが懸念されています。
不動産市場への影響
一部では、高齢者の不動産売却が増えることで市場に供給過多が起き、不動産価格が下落すると懸念されています。
結論として、2025年問題が直接の要因となって不動産価格が下落する可能性は低いと考えられます。国土交通省が発表した「不動産価格指数（住宅）（令和6年5月分・季節調整値）」を見ても、近年の住宅価格は上昇傾向にあります。何年も前から進行し想定していた高齢化が要因で不動産価格が短期間で急落するということは考えにくいでしょう。
とはいえ、税収の減少や高齢化に伴う社会的コストの増加を補填するために、今後、税制や規制が変更されていく可能性はあるので、注視する必要があります。
不確定要素にとらわれない
不動産投資の特徴は、安定性の高さです。例えばリーマンショックのようなよほどの経済的トラブルがない限り、株価や為替のように短期間で価格が急騰したり、急落することはありません。
ここ数年を振り返ると、2021年の東京オリンピックや、2022年に生産緑地が一斉解除された際に、同じように、不動産価格の下落が予想され話題になりましたが、実際にはどちらの時にも価格の下落は起こっておらず、むしろ上昇しています。投資家は、市場の性質を理解し、冷静に読み解く必要があります。
2025年注目のエリアは巨大イオンモール開業の八王子
2025年の不動産投資注目エリアは八王子
2025年、不動産投資を考える上で注目すべきエリアとして浮上しているのが東京都八王子市です。八王子はこれまで他の西東京エリア、例えば立川市や町田市、相模原市に比べると影が薄い印象がありましたが、今年、国内最大級の大型ショッピングモール「イオンモール八王子」が開業することがきっかけとなり、そのポテンシャルが再評価されています。
大規模な商業施設は、地域住民だけでなく周辺エリアからも人を呼び込み、交通網や商業圏の変化を促します。こうした動きは、八王子の街全体の発展をさらに加速させるでしょう。
八王子の都市基盤とインフラの進化
八王子はJR中央線と京王線が交差する交通の要所であり、圏央道や八王子ICなどの主要な高速道路の結節点としても重要な役割を担っています。また、八王子市は23区を除く東京都内の自治体の中で最も人口が多い中核市で、もともと高いポテンシャルを持つエリアです。
近年、八王子では再開発も進行しています。2026年には駅南口に、公園、ライブラリー、ミュージアム、交流スペースが一体となった「八王子ミライテラス」が建設される予定です。また、特定街区には高層ビルやタワーマンションの建設が進められており、今後さらに街全体の利便性と魅力が向上すると期待されています。
周辺エリアとのシナジー効果
八王子市を含む周辺エリアでは、リニア中央新幹線の橋本駅開業予定や国道16号線の拡幅工事といった好材料が揃っており、利便性が大幅に向上し、不動産価値の上昇が見込まれています。実際に、隣接する相模原市や町田市では土地の坪単価が急上昇しており、八王子も同様の流れが期待されます。
市街地を中心にすでに上昇傾向にあり、特に平坦な地域や駅近物件の需要は高く、投資対象としての魅力を増しています。
関連動画
あらためて「明確な目標設定」と「行動」を
2025年は、資産形成に取り組んでいる人とそうでない人で、貧富の差が開きはじめる年になるのではと予想しています。複雑な要素や不安要素のなかでいかに行動したのかが、その差を作っていくのではないかと思います。
不動産投資を成功させるために必要なのは「明確な目標設定」と「行動」です。不動産投資の目的は、物件購入ではありません。理想のキャッシュフローや目標金額を明確にし、それに向けた計画を立て、実行に移すことが重要です。今動くかどうかが、5年後、10年後の結果を左右します。
例えば、「良い物件が出るまで待つ」「市場が落ち着くまで動かない」といった姿勢では機会を逃し目標の達成を遅らせることになります。不動産市場には、常に変化や不確実性が存在しますが、長期的なデータは一貫して、不動産の価値が安定的に成長していることを示しています。不確実性の多い時代だからこそ、不安要素にとらわれず、自身の目標を達成するための戦略をたて、一歩を踏み出すことが肝要です。
カイロスマーケティングでは、長く不動産業界で培ってきた経験と実績をもとに、長期的な視点で、投資家の目的の達成のサポートをしております。ぜひ我々プロの知識・ノウハウを活用してください。
