不動産投資において、中古物件は新築に比べて価格が安く、利回りが高いというメリットがあります。また、すでに居住者がいる物件であれば、購入後すぐに家賃収入を得ることができる点も魅力です。
しかし一方で、例えば経年劣化による修繕費が高額になるなど、見えないリスクが潜んでいることがあります。リスクを知らずに購入してしまうと、大きな損失を被ることになりかねません。
本コラムでは、実際にあった「ヤバい」中古物件の事例を紹介し、こうした物件を購入しないために注意すべきポイントを詳しく解説します。ぜひ参考にしてください。
個人間売買契約のリスク
中古物件を購入する際、不動産仲介会社を通して前オーナーと個人売買契約を行う（売り主が個人）場合と、不動産会社が売り主となる場合があります。
不動産売買契約では、通常、売主が「契約不適合責任」を負います。 しかし、売主が個人の場合、個人間の対等な契約とみなされ、多くのケースで「契約不適合責任の免責特約」が設定されています。そのため、購入後に物件の不具合が発覚しても、売主に責任を問うことができず、買主が修繕費を負担することになるので、高額な修繕費が発生するなどのリスクがあります。
- 契約不適合責任とは
売買契約時には気づかなかった重大な欠陥（瑕疵）が後から発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更されました。これにより、単なる隠れた瑕疵だけでなく、契約内容に適合しないすべての問題について、買主は売主に対し修補請求や損害賠償請求などができるようになりました。宅建業者が売主の場合は、最低2年間の責任を負う義務あります。 - 売り主が個人の中古物件の「免責特約」とは
一般の個人が売主の場合は、契約不適合責任を負わない特約がつけられていることが一般的です。この場合、購入後に欠陥が見つかっても、売主に責任を問うことができず、全て買い主の負担で修繕を行わなければなりません。
不動産仲介会社の中には、この免責特約を利用して、意図的に物件の欠陥を隠すような会社も存在します。一旦契約してしまえば、欠陥を隠していたことを証明することはほとんど不可能です。ですので、不動産仲介会社を通して個人売買契約で物件を購入する際には、契約前にあらゆる角度から入念な事前調査を行い、リスクのある物件を見極めることが重要です。
実際にあった「ヤバい中古物件」と回避のためのチェックポイント
これから紹介するのは、実際にあった本来であれば購入を避けるべき物件の事例です。このような物件を見極めるために購入前にチェックするべきポイントも記載しました。
1. 購入後に雨漏りが発覚
最も多いのが、購入後に雨漏りが発覚し、高額な修繕費を支払うことになったというケースです。水は建物にとって最大の弱点です。雨漏りして長期間放置されているような物件はもちろん、これから雨漏りする可能性がある物件を見極める必要があります。
☑CHECK POINT
- 物件の外壁を触り、チョーキング現象（手が白くなる）がないかチェック。
- 窓や外壁のコーキングの劣化（硬さ、ひび割れがないか）を確認。
- 内覧時に天井や壁のシミを、カビ臭がないか確認。
2. シロアリ被害でリーフォーム費用が高額に
リフォーム工事中に、建物の一部がシロアリの被害を受けていたことが判明し、想定を大幅に上回る大規模な修繕が必要になったケースもあります。シロアリは、水分と木材が豊富な環境を好むため、雨漏りがある物件や、水が染み込んでいるような木造建築は特に注意が必要です。見えない部分で深刻なダメージを受けている可能性があります。
☑CHECK POINT
- 建物の基礎部分に土が固まったような形状の蟻道（シロアリの通り道）がないかチェック。
3. 物件が傾いていた
築年数の古いアパートの購入を検討していた投資家から、内装工事の相談を受け、実際に物件を確認しに行ってみると、目視でわかるほど建物が傾いていたということもありました。
比較的新しい物件や、鉄骨造・RC造の建物であれば、ジャッキアップや地盤調整などの方法で修正できることもあります。しかし、築古物件は要注意です。 木造の古い建物は、構造上、一度傾いてしまうと修正が難しく、取り返しがつかないケースがほとんどです。その投資家には購入を見送るようアドバイスしました。
☑CHECK POINT
- 物件の傾きを測る「さげふり（レベル器）」で確認する。
4. ゴミ屋敷になっている部屋があった
物件購入後、入居者の一室がゴミ屋敷化していることが判明し、害虫の発生や異臭による他の住人からの苦情対応に追われることになったというケースもあります。
このような部屋があると、他の住人の退去が進み、空室リスクが高まる可能性があります。ちなみに、ワンルームでゴミ屋敷が3年間放置された場合、ゴミの処理と原状回復に約100万円もの費用がかかります。
ゴミ屋敷は極端なケースですが、それ以外にも騒音トラブルや、建物修繕の協力を拒まれるケースなど様々な入居者とのトラブル事例があります。
☑CHECK POINT
- 臭いやゴミの有無をチェック。
- 入居者の属性を確認。
5. 稼働率を詐称されていた
満室稼働をうたっていた物件を購入したにもかかわらず、契約後数ヶ月で入居者が次々と退去。実際は、架空契約で稼働率が偽装していた、というケースもあります。
実はこのケース、少なくないのです。例えば前オーナーが物件を販売する期間の数ヶ月だけ知人と契約をして稼働率を上げて見せていたとしても、それを証明することは困難です。
☑CHECK POINT
- 現地でポストや物干し竿など生活の痕跡をチェック。
- 近隣の類似物件の稼働率と比較。
このように、不動産投資における中古物件の購入には様々なリスクが伴います。ですが、私の体感ですがこのようなケースは全体の取引の約5％程度にすぎません。さらに、多くの場合、問題が発生しても適切に対応することで、致命的なダメージには至らず結果的に収益を上げている物件も少なくありません。前提として、不動産投資はリスクが低い投資方法です。大切なのは、実態以上にリスクを恐れるのではなく、想定されるリスクを正しく理解し、事前の対策を講じることです。
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初心者は不動産会社から購入が安心
不動産投資の知識や経験が豊富で、さらに物件の不具合に対応できる十分な資金がある場合を除き、不動産仲介会社を通じた個人間取引での物件購入はおすすめできません。
一方で、不動産会社が売主となる物件であれば、専門家の視点で物件のチェックや適正な修繕が行われた上で販売されるため、購入後のトラブルリスクが大幅に軽減されます。さらに、「契約不適合責任」により購入後2年間は不動産会社が補修義務を負うため、万が一の際も安心です。
不動産投資は、適切な物件を選べば安定した収益を見込める魅力的な投資手法です。 しかし、専門知識がない状態で中古物件を購入することは、大きなリスクも伴います。特に投資初心者は、信頼できる不動産会社が販売する適正化された物件を選べば安心して投資を進めることができるでしょう。
カイロスマーケティングでは、豊富な知識と経験を活かし、投資家のニーズに応じたリスクの少ない収益物件をご提案しています。ぜひお気軽にご相談ください。
