アパート一棟投資やマンション一棟投資のみで生活をするためには、どんなことがポイントになるのでしょうか？そもそも、FIREしてマンション投資のみで生活をすることなど、可能なのでしょうか？
以下では、現実をしっかりと踏まえた視点から、「FIRE＋アパート マンション投資」について考察してみました。
FIREしてアパート マンション投資を行う際の3つのポイント
そもそもFIRE自体が簡単ではないにも関わらず、アパート マンション投資を理由にFIREすることを宣言しては、十中八九、周囲が反対してくることでしょう。
しかしながら、アパート マンション投資もFIREも、一世一代の大きなイベント。周囲の反対に負けず、むしろ周囲を納得させるくらいの気迫をもって臨みたいものです。
以下、ポイントを3つ確認しておきましょう。
家族に賛成してもらう
アパート マンション投資に関わらず、どんな理由であれFIREの最初にして最大の関門が、家族や特に奥様の反対です。
「俺、会社辞めたいんだけど」と言って、「あらそう。じゃ、辞めたら？」と簡単に言ってくれる奥様は、世の中にほとんどいません。奥様という生き物一般は、まず旦那がFIREすることに反対するでしょう。
なぜ奥様はFIREまたは脱サラに反対するのでしょうか？それは、旦那が脱サラすることで現在の安定的な環境が壊れるかもしれないという恐怖心があるからであり、賛成してもらうためには、奥様の恐怖心を払拭するに十分な準備や証拠を用意しておく必要があります。
それら準備が整った段階で初めて、奥様にFIREの意向を発表するようにしましょう。
FIRE（セミリタイア）する前にある程度の自己資金を貯めておく
銀行からの融資を受けられるならば、自己資金ゼロでアパート マンション投資を始めることが可能です。実際に自己資金ゼロでアパート マンション投資をやっている人もいます。
しかしながら現実的には、ある程度の自己資金を用意してからアパート マンション投資を始めるほうが無難。
なぜならば、アパート マンション投資にはリスクが付き物だからです。
たとえば、空室になれば家賃収入が途絶えますが、家賃収入がなくなっても、ローンの返済は待ってくれません。
あるいは、いつ大きな修繕が必要になるかもしれません。
それらの事態を前にして、日々の生活費もかかり続けます。
想定されるさまざまなリスクを考えれば、最低でも1,000万円程度の自己資金は用意しておくべきでしょう。
1,000万円ほど貯めた後にアパート マンション投資を検討するよう、強くおすすめします。
マンション投資の実績を作っておく
アパート マンション投資を始めるにあたり、何もFIREを前提にする必然性はありません。サラリーマンを続けながらアパート マンション投資をすることも、もちろん可能です。
実際に多くの投資家は、アパート マンション投資を副業として行っています。本業でアパート マンション投資を行っている個人は少数派だと考えてください。
だからこそ、将来的にFIREしてアパート マンション投資を行いたい人には、投資の練習の意味でも、サラリーマンを続けながらマンション投資を行ってみるようおすすめします。
ある程度の運用実績を作っておけば、いざFIREするという際に、奥様からの同意を得られやすいでしょう。
FIREしてアパート マンション投資を行う際の3つの注意点
アパート マンション投資をやり続けてローンを完済した暁には、夢の家賃生活が待ち受けています。しかしながらローンの完済までにかかる期間は、決して短くはありません。
返済期間中は、空室や修繕を始めとした様々な苦難を経験することでしょう。これら苦難と闘いながらもアパート マンション投資に成功するため、以下3つの注意点を押さえておくことが大切です。
アパート マンションの買い替えで資産を増やしていく
実際に運用を始めると分かりますが、ローンを返済しつつ家賃収入だけで生活をしていくことは、決して容易ではありません。これは、想像に難くないことでしょう。
そこで多くの人は、「1つ目の物件で軌道に乗ったら、新たにローンを組んで2つ目の物件、3つ目の物件…、と所有物件を増やしていく」と考えます。
しかしながら、物件数を増やすということは、それだけローンの返済額も増えるということ。1つの物件だけに投資をすることに比べれば、複数の物件に投資をしたほうがやや余裕が生まれますが、それでも十分に生活ができるレベルには、なかなかなりません。
アパート マンション投資を通じて早めに資産を増やしていきたいならば、所有マンションを増やすのではなく、タイミングを見て所有マンションを売却し、売却益を上乗せして次のマンションを購入する方法が現実的。この方法を繰り返しながら着実に資産を増やしている投資家は、少なからずいます。
住宅ローンを完済しておく
アパート マンション投資を行ううえで注意すべきポイントの一つが、住宅ローンの存在です。
投資の返済に充てるお金は、家賃収入を原資とするので、実質的にオーナーが負担するお金はほとんどありません。
ところが、もし空室が生じれば、返済はオーナーが自腹で準備することになります。この時、住宅ローンの返済も残っていたならば、2つのローンを同時に返済することになります。ある程度の貯蓄がある人ならば大きな問題ではないかもしれませんが、十分な貯えのないFIRE直後の人にとっては、相当な痛手となることでしょう。
だからこそ、アパート マンション投資を行うときには、住宅ローンを完済しておくことが理想。住宅ローンが残っている状態でFIREするならば、FIRE達成前に自宅を売却して住宅ローンを完済しておくことをおすすめします。
家賃収入以外の収入源も確保しておく
先にも触れた通り、少なくともローンを完済するまでの間は、家賃収入のみで生活することはやや難しいと考えるべきです。家賃収入をローンの返済に回すと、手元にはあまり多くのお金が残らないからです。
だからこそ、ローンを完済するまでの間は、何らかの収入源を確保しておくことが理想です。
ただし収入源とは言っても、改めて本格的なサラリーマンに戻る必要はありません。なぜならば、少額とは言え家賃収入から収益を得られるからです。この収益と合算して生活ができる程度の収入源があれば問題なし、と考えましょう。
この「合算して生活ができる程度の収入源」として、若いころから夢見ていた仕事を始めてみることも一つの方法。たとえば農業などはいかがでしょうか？農業のみで生活できる収入を得ることは容易ではありませんが、家賃収入の一部が手元に残るならば、両方の収入を合算して生活ができるかもしれません。
農業に限らず、やりたいことだけをやって生活できるならば、とても幸せなことです。
まとめ
以上、FIREを達成してアパート マンション投資をやるためのポイントや注意点などについて詳しく解説をしました。
ローンの返済を抱えながらアパート マンション投資だけで生活をしていくことは、現実的にやや難しいかもしれません。ただし、何らかのちょっとした仕事を兼業すれば、決して非現実的ではありません。
「どんな要素を整えれば、奥様を始め周囲に納得してもらえるのか」ということを常に念頭に置きつつ、現実を踏まえながらFIRE＆アパート マンション投資を検討していきましょう。
