不動産投資においては数百万円ないし数千万円以上の規模の頭金や融資が前提となります。
したがって、成功すれば毎年数百万円規模の安定的な賃料収入や同規模以上の売却益を得ることができますが、失敗したときの損失も巨額になる可能性があります。
それでは、不動産投資における「失敗」とはどのようなことなのでしょうか。また、「失敗」を避けて安定的で豊かな不動産投資を行うためにはどのようにすればいいのでしょうか。
本記事ではこれらの点について不動産投資をする目的という観点から解説していきます。
不動産投資における「失敗」とは？
不動産投資における「失敗」の本質とは、自分の投資目的に適合した物件に投資できていないということです。
他にも、割高な価格の物件を買ってしまうこと、空室が続いてキャッシュフローが赤字になってしまうこと、修繕が頻発して費用が嵩んでしまうことなど、様々な個別要素はありますが、いずれもこの「失敗」の本質に起因するものです。
なぜなら、不動産投資においては投資目的（ゴール）がいくつかあり、そのいずれを目的とするかによって取るべき手段、すなわち、購入すべき物件や購入後の運営方針も大きく異なるためです。
例えば、高い利回りを出すという目的の中で大都市圏の新築区分マンションを買う、修繕リスクや長期空室リスクを避けた安定的な投資をするという目的の中で地方の築古アパートを買うといったことは目的と手段が合致しておらず、想定していた目的を達成するのは極めて困難といえます。
したがって、まずは不動産投資をする目的を吟味し、それに適合した物件に投資をするということが不動産投資を成功させるための必要不可欠な第一歩です。
不動産投資の3つの目的
不動産投資をする目的としては以下の3つが挙げられます。上述のように、この点を定めることが不動産投資のスタートになるため、十分に吟味して自分に合った不動産投資プランを設計しましょう。
1.長期的な副収入
2.転売益
3.節税
1.長期的な副収入
不動産投資の主たる収入源は、賃借人からの賃料収入です。
したがって、長期的な副収入を目的とする不動産投資においては、いかに長期的かつ安定的に賃料収入を得られる物件を購入するかという点に重きを置いて投資活動をすることになります。
賃料収入は賃借人がいる限り半自動的に発生する収入であるため、以下に述べる転売益目的の投資よりも時間的な余裕を持った投資になる場合が多いです。
よって、本業とは別に不動産投資をしており、時間や手間をあまりかけずに長期運用したい投資家に適した投資目的です。
そして、この投資目的に合致する物件は。なぜなら、この種の物件は賃貸需要が長期的に最も旺盛であり、賃借人を絶えず付けやすいためです。このような物件であれば空室リスクを過度に恐れることもなく、安定的な収入源として機能させやすいといえます。
2.転売益
転売益を目的とする投資においては、「安く買って高く売る」という点に最も重きを置いて投資活動をすることになります。
すなわち、上記のような賃料収入よりも、取得価格と売却価格との差益を得ることが投資の目的です。
したがって、長期的な賃貸需要という観点よりも、売主側の個別事情や一時的な経済ダメージに起因する不動産価格の下落等の事情により相場よりも大幅に安いか、または、再開発や駅の新設等の事情により購入後に価格が上昇することが見込まれるかという観点で投資物件の選定をすることになります。
よって、物件探しや売却活動に時間や手間をかけて、数年単位の短期間でまとまった資金を作りたい投資家に適した投資目的です。そして、この投資目的に合致する物件は地方・築古の物件といえます。
なぜなら、この種の物件の中には、高い利用価値があるにも関わらず、適切な維持・管理がされていないまま安く売りに出されている物件があるためです。
例えば、不動産経営に疎い地主家系で築古アパートの相続があったものの、相続人が維持・管理の方法について分からず、その物件の潜在的価値にも気付かないまま安値で売りに出すというケースが想定できます。地方は大都市圏と比べると不動産業者の目が届かない場合が多いため、高い潜在的価値を有しながらも安く買える物件を探し出せる可能性があります。
3.節税
他の投資にはない不動産投資の大きな魅力の一つとして、節税効果が挙げられます。特に、収入の高い層であればあるほど節税を目的として不動産投資をするメリットは大きくなります。
また、節税を目的として不動産投資を行う場合は、購入する物件の構造や築年数、保有期間（購入から売却までの期間）といった点に重きを置いて投資活動をすることになります。
なぜなら、不動産投資の大きな節税効果は一定の条件を満たした物件においてのみ得られ、かつ、一定期間しか続かないものであるためです。
したがって、この目的のもとでの不動産投資は長くても5年程度で出口を迎えなければいけない場合が多く、購入の段階で売却までの道筋を想定する必要があります。
また、物件探しや投資計画において、減価償却という会計上の概念や税務に関する専門的な知識が求められるため、上記2つの目的と比較するとやや難易度が高いといえます。
よって、所得が高く、会計や税務に関する知識がある、または、そのような専門家が周囲にいる投資家に適した投資目的です。そして、この投資目的に合致する物件は木造・築古・一棟アパートといえます。なお、ここでいう「築古」とは築年数が22年を超えているものを指します。
なぜなら、この種の物件は法定耐用年数が過ぎているため、毎年の確定申告時に減価償却費の計上によって課税所得を大幅に圧縮でき、大きく節税できる可能性が高いためです。なお、この場合の減価償却費は４年間に渡ってのみしか計上できないため、保有期間に注意が必要です。
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まとめ
以上のように、一口に不動産投資といっても目的によってその後の投資戦略や運営方針、目指すゴールが大きく異なります。
そして、それに伴って投資すべき物件も当然に変わってきます。しかしながら、不動産投資においてはこの点に関する知識がなく、目的もないまま数千万円以上の借金をして物件を購入する投資家が多くいます。
これこそが不動産投資における失敗の本質であり、これはゴールがないままスタートを切っているのと同じ状態です。
したがって、まずはゴールを定め、そこから逆算する形で投資戦略を立てるという基本に忠実な投資をしましょう。そうすれば、投資としての破綻や大きな損失を回避することができるうえ、投資の途中で不測の事態が発生しても軌道修正が容易になります。
なお、上述の不動産投資の目的およびそれに合致した物件はあくまで一般論です。さらに詳しい内容や一般論の裏側にあるノウハウやコツ、利益の機会については、お気軽にお問い合わせください。
