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コラム#92 マンション投資したら忘れずに確定申告

筆者

マンション投資をした場合、確定申告を行う必要があります。定められた期限内に納税しなければ延滞税が加算されてしまい、払わなくてもよかった分まで税金を払わなければなりません。
そこで、確定申告に必要な書類や納税までの流れを解説。情報を集めれば節税できる場合もあるので確認しておきましょう。

確定申告とは

税金を支払うための手続きで、個人が1年間で得た所得にかかる税金を計算して、支払う額を算出します。計算する期間は確定申告を行う前年の1月1日~12月31日です。
確定申告を行う必要がある所得には配当所得や事業所得などさまざまあり、マンション投資をはじめ不動産所得を得た人も対象となります

確定申告の期間

確定申告を行う期間は毎年2月16日~3月15日となっています。
期限内に申告して税金を支払っていないと「加算税」や「延滞税」として払わなくてもよかった税金まで支払う必要が出てしまいます。

青色申告と白色申告の違い

2つの違いを簡単に説明すると、青色申告は用意する書類が多く手間ではありますが、控除を受けられるので、節税対策ができます。
白色申告はそれほど時間もかからず簡単に済ませられますが、控除などは受けられないので、節税効果がありません。

白色申告

白色申告の記帳方法は「単式簿記」と呼ばれ、詳しい簿記の知識がなくても手軽にできます。申請手続きもシンプルなのがメリットと言えるでしょう。
しかし、青色申告のような特別控除が受けられないので、節税を考える場合は青色申告をおすすめします。

青色申告

確定申告を青色申告で行うと10万円、または65万円の特別控除を受けられるのが特徴です。不動産収入で得た利益から控除された金額を差し引いて税金を計算するので、節税対策として活用できます。控除を受けられる額は投資している事業規模によって変わります。

65万円の特別控除を受ける基準には、アパートやマンションで10室以上、貸家は5軒など、ある程度の事業規模として認められる必要があります。しかし、基準を満たしていなくても家賃収入が多い場合、特別控除を受けられる場合もあるので、申告前に確認しておきましょう。

控除を受けられる以外の青色申告のメリットには「赤字の場合、3年間繰り越すことができる」というものがあります。投資して3年目に利益を上げたとして、1年目2年目に赤字が出ていると、利益からその赤字分を差し引いた金額で納める税金の計算をします。そのため納付する税金の額が減り、負担を軽減できます。
青色申告を行うためには、不動産事業を始めてから2ヵ月以内に税務署へ「青色申告承認申請書」を出す必要があるので注意しましょう

確定申告に必要な書類

確定申告を行う際に用意する書類について説明します。

白色申告に必要な書類

・確定申告書B
個人事業主として不動産所得を得た際に申告する書類です。白色申告、青色申告のどちらの場合でも使用します。

・収支内訳書
一般用、農業所得用、不動産所得用の3種類があり、不動産投資の場合は不動産所得用で申告します。これに減価償却明細を合わせた2枚を用意しましょう。

確定申告書B、収支内訳書ともに税務署で受け取る、または国税庁のHPからダウンロードできます。また、医療費控除を受ける場合は、医療費控除の明細書が必要です。

青色申告で申告する際に必要な書類

勤務先から取得する書類
・源泉徴収票
会社員の場合、確定申告を行う前年の源泉徴収票で新たに申告する課税額を計算します。紛失してしまった場合は勤めている会社に再発行してもらいましょう。

・不動産会社から取得する書類
不動産売買契約書、売渡請求書
不動産購入時、または不動産売却時の費用明細が記載されています。

・譲渡対価証明書
建物を躯体(床や壁など建物の構造体)と設備に分けて減価償却を計算する場合に必要な書類です。

・家賃送金明細書
申告する前年の1年で振り込まれた家賃の送金を確かめる明細書です。

・賃貸契約書
確定申告の際に提出やコピーをとる必要はありませんが、税務署の税務調査が入る場合に見せる必要があります。手元に保存しておきましょう。

・経費に関する書類
管理費・修繕費がわかる書類
不動産運営では管理費と修繕費が経費として計上できます。管理・修繕してもらった会社から取得できます。

・保険料の証明書

その年にかかった火災保険や地震保険の保険料は経費として計上できます。

ローン支払いの明細書
金利分を経費として計上できるので用意しましょう。

申告書類の提出方法

必要な書類を揃えたら確定申告書、決算書の作成です。国税庁のHPで画面の指示に従いながら数値を入力していきます。入力が済んだらPDFでダウンロード。必要な書類を準備できたら提出です。提出方法には3つあります。

・e-Taxを利用
インターネット上で確定申告用の書類を作成して申告するシステムです。現在はマイナンバーカードを読み込むための専用のICカードリーダーを用意しなければならないので、すぐにできるというわけではなくお金がかかるのがネックです。

・直接、税務署で申告する
住民票をおいている自治体の税務署に直接持っていき書類を提出します。国税庁のHPで作成できますが、慣れていない人や不安がある人は職員からアドバイスを受けながら記入・提出を行いましょう。

・郵送する
「信書便物」「第一種郵便物」として郵送できます。郵送する場合も期限である3月15日までに届くようにしておきましょう。
確定申告書を作成する際に一度に書類を取得しようとすると大変です。送付されてきた書類は大事に保管する、確定申告の時期が来る前から少しずつ準備を始めるなど、余裕を持って行動しましょう。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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