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コラム#9 不動産投資で陥りやすい”逆ザヤ”とは?

コラム#9 不動産投資で陥りやすい"逆ザヤ"とは?

筆者

皆さんは「逆ザヤ」という言葉を聞いたことがありますか?

投資対象の価格変動により、購入価格よりマイナスになってしまっている状態を指し、「サヤ」とは相場における価格差のことです。
不動産投資でも使うことの多いこの言葉。実際どんな時のことを指すんでしょうか?

不動産における「逆ザヤ」とは?

逆ザヤとは収入よりも、支出が上回ってしまう事を指します。手元に残るインカム(現金)よりも支払うコスト(経費)が大きい場合のいわば赤字の状態です。

初めて不動産投資をされる方やビギナーの方が陥りやすいのですが、どんなシチュエーションで逆ザヤが起こるのでしょうか?

「老後の為に不労所得が欲しい!」
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「でも頭金が無いな、、」
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「調べたら、新築1Rマンションなら頭金が少ないらしい!」
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「それでも毎月▲(マイナス)1万円か、、」
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「ただ、支出でも保険の代わりになるし!」
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「しかも確定申告が出来るから所得税が戻るらしい!!」
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「よし!こんな良い立地で綺麗なマンションなら大丈夫!最悪自分で住めば良いか!」
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毎月▲1万円の新築1Rマンションを買ってみました!」
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「▲1万円を補填したいな、、」
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「今度は毎月+1万円の中古1Rマンションを買ってみました!」
 
「空室になってしまったのでサブリースにしよう」
※サブリースの詳細はこちら
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現在、▲2万円、、!

と、最終的に毎月2万円のマイナスになってしまいました。
こうやって見ると、自分は大丈夫と思うかもしれませんが、意外と実際に投資を検討して進めて行く中で、新築1Rマンションが魅力的に見えたり、1万円くらいのマイナスだったら、、と思ってしまうものなのです。。

このケースで問いたいのは、
・毎月数百円で保険に入れる時代に保険の代わりとして必要ですか?
・そんなに多額の経費が要りますか?
・ローン完済後に1R×2戸の賃料で生活費が足りますか?
・担保余力が出るのは何年後ですか?

本来の不動産賃貸業は計画的に行えば赤字になりにくい投資モデルなのですが、ではどのようなことに注意すればいいのでしょうか?

逆ザヤにならない為の注意点

収益利回りと借入金利の差が3%以下で返済30年以下の場合は、理論上必ず逆ザヤになります。

このことについては、「コラム#2 赤字にならないイールドギャップの目安とは?」で詳しく書かれていますので、是非ご覧ください。

また、予期せぬ事件や事故が無い限り、ある日突然事業計画が狂う事は殆どありません。
事前に先のことまで想定出来ているかが重要です。
※この想定を売りにしているのがカイロスマーケティングだったりします!

まず、あなたの投資の目的が「資産形成」だとすれば、新築1Rマンションはお勧めしません。

・新築賃料は継続しません
・新築物件の借入金利を下げる事は非常に難しいです
・新築プレミアムが無くなる事で価値が下落します
・減価償却する事で簿価上も下落してしまいます

中長期的な事業拡大により、リスクをコントロール出来る事が不動産事業の優位点と思います。
不動産投資には、1Rマンション意外に1棟アパート、1棟マンション投資といった選択肢もあります。
いかに効率良く資産を拡大させられるかを、私たちと一緒に模索しましょう。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。