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コラム#22 不動産投資はハイリスク!?3つのリスクから考える低リスクな物件の特徴

コラム#22 不動産投資はハイリスク!?3つのリスクから考える低リスクな物件の特徴

筆者

不動産投資家人口が年々増えている今でも、まだまだ不動産投資はハイリスクといったイメージは消えません。投資信託や株式投資、FXと比べて失敗するリスクが高いのでは?と考えている方も多いのではないでしょうか?

ですが、不動産投資は事業計画を元に着実に運用をすれば、リスクは少ないのです。私は不動産投資はローリスク・ミドルリターン、いわば”最強の副業”と考えています。
この記事では不動産投資で考えられる①空室リスク②家賃下落リスク③キャッシュフローの赤字リスクについてご説明します。

① 保有物件の空室リスク

収益物件を所有した際に心配される最も大きなリスクが、物件の空室リスクです。
保有した物件の借り手がつかずに空室期間が長くなると、収入はゼロ、支出だけが増えていく状態になります。

絶対に避けたい空室の状態ですが、不動産ビギナーがここで陥りやすいのが、空室リスクが少ない物件=新築の好立地物件といった考え方です。確かに都内の需要が高い新築ワンルームマンションを選択することで、物件保有当初は空室のリスクを回避できる可能性は高いです。
ですが、そのまま低リスクの状態が何十年も続くでしょうか?
このことは次のリスクのご説明の際に詳しくお話しします。

空室リスク対策の結論をお伝えすると、区分マンションではなく1棟アパートや1棟マンションといった1棟物件を保有することです。

1部屋のみ保有した場合、空室=致命的なダメージになりますが、1棟物件の場合はどうでしょう?仮に10部屋ある1棟アパートを保有した場合、空室が1,2部屋出た際にもキャッシュフローが途絶えることはありません。空室=収益の一時的な低下で済むのです。
むしろ空室期間もプラスに考え、その部屋を修繕し賃料を上げることや、その時の周辺環境を配慮した家賃の見直しが可能です。

また、空室リスク回避の選択肢としてサブリース契約というものがあります。
こちらについては コラム#6 空室リスクを回避する「サブリース契約」の要注意ポイント をご覧ください。

② 家賃の下落リスク

次に不動産投資家を悩ませるリスクは、家賃がどんどん下がってきてしまい収益が減るリスクです。
物件保有当初は理想的なキャッシュフローで運用できていたのに、支出の方がボリュームが大きくなってしまいマイナスな状態で物件を手放してしまう。不動産投資で損をした!といった経験をした方もいらっしゃるかと思います。

当然ながら、基本的に築年数の経過により建物の価値は下がっていきます。新しいものに比べ古いものの価値が低いことは当たり前のことですが、注目するべきはその下落幅です。

新築から築20年が経過するまでに、家賃は15%〜20%下落します。かなり大きな下落幅ですよね。こちらはアパートタイプ、マンションタイプにも通じることです。
ですので、不動産ビギナーが取り組みやすい、キャッチーな新築ワンルームマンション投資は、長期的にみるとリスクが低いとはいえません。
また、新築や築浅物件は築古物件に比べ利回りが低い傾向にあるため、保有当初から大きなキャッシュフローも見込めないことが多いのです。

対して、築20年を経過した物件の家賃の下落幅はなだらかになっていきます。下落が抑えられる分、大きいな家賃下落リスクを抑えることができます。

築古の物件より新築の物件の方がついつい魅力的に見えてしまうものですが、投資と割り切って考えることが大切です。

③ キャッシュフローの赤字リスク

「本業にプラスして毎月10万円くらい現金が欲しい」、「キャッシュフローだけで生活がしたい」、毎月のキャッシュフローは投資に取り組む上で魅力的なポイントではないでしょうか?
不動産投資においても銀行への返済をしつつ毎月のキャッシュフローを獲得することは優に可能です。

ですが借入期間や銀行の金利を深く考えずに不動産を保有し、結果毎月のキャッシュフローを得るどころかマイナスになってしまうこともあり得るのです。
借入期間が短ければ良い金利が安い物件を選べば良いとだけ考えてしまうのは大きな間違えなのです。

ここで重要なのは利回りと借入金利の差=イールドギャップです。
詳しくはコラム#2 赤字にならないイールドギャップの目安とは? で解説していますのでぜひご覧くださいい。

最後に

不動産投資は賭け事やマネーゲームではありません。着実に資産を積み上げるための選択肢です。
大きな金額を動かすことを想像すると、ついつい敬遠してしまうもの、リスクが高そうに見えてしまうものですが、その不安やリスクを解消するために不動産会社が存在します。
将来の資産形成の方法として、不動産投資に取り組むことを私はお勧めします。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。