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コラム#39 不動産投資のアパート経営で法人化する目安やメリット・デメリットを解説

コラム#39 不動産投資のアパート経営で法人化する目安やメリット・デメリットを解説

筆者

不動産投資されている方の中には、法人化を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
不動産投資での法人化は多くのメリットがあり、ある程度の収入を目安に法人化したほうがいいケースがあります。
一方で、所得額によってはデメリットの方が大きくなってしまうこともある点に注意が必要です。
本記事では、不動産投資における法人化の目安やメリット・デメリットを詳しくご紹介します。
本記事を参考に、法人化について知識を深めることで、今後の不動産投資に役立てられるでしょう。

不動産投資で法人化する目安はどのくらい?

「不動産投資である程度の収入があるなら法人化したほうがいい」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、具体的にどのくらいの収入のある方が法人化を検討すべきかは分からないという方も多いのではないでしょうか。
ここでは、不動産投資で法人化する目安についてお伝えしていきたいと思います。

法人化の目安は所得が1,000万

不動産投資での法人化の目安は、個人の所得合計が1,000万円を超えるくらいのタイミングがおすすめです。

ご存知の通り、個人の場合所得税が累進課税となっているため、所得が多くなるほど納税額も大きくなってしまいます。

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円 から 1,949,000円まで 5% 0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで 20% 427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで 23% 636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで 33% 1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで 40% 2,796,000円
40,000,000円 以上 45% 4,796,000円

また、個人には所得税以外にも住民税が課せられます。
住民税は累進課税制度とは異なり、所得額に関係なく「所得に対して一律10%」の税率が課せられるのです。

住民税(所得割)内訳 税率 税率
道府県民税 4% 10%
市町村民税 6% 10%

例えば、所得「900万円超1,800万円以下」の場合を見てみましょう。

この場合の所得税と住民税は次のようになります。

所得税率33% + 住民税率10% = 43%

つまり、所得に対して43%もの税金が発生するのです。

これに対して、法人化した場合には法人税や法人住民税などが課せられます。
それらの法人化した場合にかかる税率の合算である実効税率は、居住地や年収によっても異なりますが約35%です。

仮に、所得「695万円超900万円以下」であれば、所得税率と住民税率の合計は以下の通りになります。

所得税23% + 住民税10% = 33%

そのため、所得が900万円を超えると個人での税率よりも法人での税率の方が低くなるのです。

また、法人化するには設立費用やランニングコストなどのさまざまな費用がかかってきます。
それらを含め、所得がおよそ1,000万円を超えるようになるならば、法人化するひとつの目安とするとよいでしょう。

なお、「所得1,000万円」は不動産投資の所得のみではありません。
所得税や住民税などの課税対象となる所得は、給与所得などのほかの所得との合計額です。
そのため、不動産投資の利益と給与所得、また他に副業している場合はそれらの所得の合計が1,000万円を超えるのであれば法人化を検討するとよいでしょう。

不動産投資で法人化する3つのメリット

不動産投資で法人化するメリットには以下のようなものがあります。
・所得が一定額以上になると節税できる
・経費の範囲が広い
・相続税の節税にもなる
それぞれ見ていきましょう。

所得が一定額以上になると節税できる

先述の通り、法人化の大きなメリットとして所得が高くなるほど節税につながるということが挙げられます。
個人での所得は累進課税が適用されるため、所得額が多ければ多いほど課税率も高くなります。
累進課税制度では最大で45%もの税率となり、それに住民税10%が加わると、55%もの税金が発生してしまうのです。

一方、法人化した場合の税率は、法人にかかるすべての税率を合計しても概ね35%となります。
そのため、所得税と住民税が35%を超える所得であれば、法人化したほうが節税できるといえるでしょう。

経費の範囲が広い

法人化すると経費として認められる範囲が広くなるという特徴があります。
個人で投資する場合、経費と家事消費などの私用の消費を厳密に分けなければならず、経費とできる範囲に限りがあります。

それに対して法人は、「基本的に無駄な経費を使わない利益を追求する組織」という前提があるため、経費と認められる幅が広くなるのです。

自動車の購入や人件費・生命保険料など個人では経費としにくいものでも、法人であれば経費への参入が可能となります。

また、役員報酬として受け取る収益も会社の経費とでき、さらに給与所得控除も適用されるため、課税対象額を抑えられるのです。

経費として認められる項目が増えることで、所得から必要経費を差し引き、課税対象額を抑えられ節税にもつながるでしょう。

相続税の節税にもなる

個人で所有する不動産を相続する場合、相続税や贈与税が発生してしまいます。
一方、法人が所有する不動産であれば代表者が亡くなった場合でも、会社の株式を引き継げばよく、不動産毎に相続税や贈与税が課されるといったことはありません。
また、不動産投資の利益は家族に役員報酬として分配できます。
個人で投資する場合は、利益はすべて個人のものであり、家族へ分配する場合は年間110万円を超えると贈与税がかかってしまいます。

法人化し家族に役員報酬として分配しておくことで、贈与税をかけずに資産を移転できるのです。
もちろん、会社のお金は減ってしまいますが、支払った役員報酬は経費として計上できます。
ただし、役員報酬として支払う額が一般常識的な金額であり、正当な業務に対する対価でなければならないという点には注意が必要です。

不動産投資で法人化する2つのデメリット

一方、不動産投資で法人化するデメリットには以下のようなものがあります。
・売却時の税金は高くなるケースがある
・コストがかかる
それぞれ見ていきましょう。

売却時の税金は高くなるケースがある

法人で不動産を所有する場合、所有期間によっては売却時の税率が高くなることがあります。
個人が所有する不動産の売却の場合、所有期間に応じで次のように税率が異なります。

区分 所得税
(復興特別所得税含む)
住民税
長期譲渡所得
(5年超)
15.315% 5%
短期譲渡所得
(5年以下)
30.63% 9%

所有期間が1月1日の時点で5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税と住民税を合わせて39.63%の税金が発生します。
それに対して、5年を超えると長期譲渡所得となり税率が20.315%に下がるのです。

一方、法人化した場合、売却時に掛かる税率は所有期間に左右されません。
法人に係る税率が適用され、おおむね35%の税金が発生します。
そのため、所有期間が5年を超える場合は法人として売却すると納税額が多くなってしまうため注意が必要でしょう。

コストがかかる

法人化には税金以外にさまざまなコストがかかる点に注意が必要です。
まず法人化するための費用として、資本金や登記費用として数十万円は必要になるでしょう。
また、設立後も社会保険料の負担や税理士を雇う場合は雇用費用などのランニングコストが毎年発生します。
さらに、1年間経営した結果、利益が出なかった場合、個人であれば所得税や住民税は課せられません。
しかし、法人の場合、法人住民税は例え利益がなくとも支払わなければなりません。
居住地域にもよりますが、年額7万円ほどの法人住民税の納税が必要となるのです。
こうしたことから、特にワンルームマンション投資のような小規模物件で法人化するとメリットよりデメリットが大きくなってしまうことが多いです。
所得額や投資の規模とコストを比較し法人化を検討するとよいでしょう。

まとめ

不動産投資の法人化について、法人化の目安やメリット・デメリットをお伝えしました。
法人化することにより所得税や相続税などの節税ができるという大きなメリットがあります。
ただし、法人化にはコストもかかるなどのデメリットもあるため、投資規模や所得に応じて法人化の検討する必要があるのです。
本記事を参考にし、法人化について理解し、慎重に検討して適切なタイミングで法人化を進めるとよいでしょう。

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