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コラム#40 不動産投資でアパートを使った節税効果とは?3つの税金の節税効果を解説

コラム#40 不動産投資でアパートを使った節税効果とは?3つの税金の節税効果を解説

筆者

不動産投資を検討されている方の中にはその節税効果に注目しているという方もいらっしゃるでしょう。
不動産投資は収入を得るだけではなく、高い節税効果を期待できます。
本記事では、そうした不動産投資を使った節税効果について具体的に解説していきたいと思います。

不動産投資で大きな節税効果を期待できる3つの税金

税金にもさまざまな種類がありますが、不動産投資では主に以下3つの税金で節税効果を期待できます。
・固定資産税・都市計画税
・所得税・住民税
・相続税
それぞれ見てみましょう。

固定資産税・都市計画税の節税効果

まず、不動産投資に取り組むことで固定資産税や都市計画税の節税効果を期待できます。
土地や建物など不動産を所有していると固定資産税を納める必要があります。また、それら不動産が市街化区域内にあるときはさらに都市計画税を納めなければなりません。

なお、固定資産税や都市計画税の税率はそれぞれ以下のように計算されます。
・固定資産税:固定資産税評価額×1.4%(標準税率)
・都市計画税:固定資産税評価額×0.3%(標準税率)

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地であれば固定資産税として42万円、都市計画税として9万円の合計51万円が毎年課される計算です。

住宅用地の特例

固定資産税や都市計画税は土地の上に居住用の建物が建っていると軽減を受けられる特例があります。
この特例のことを住宅用地の特例と呼び、具体的な軽減率は以下の通りです。

・固定資産税
小規模住宅用地 200㎡以下の部分 1/6
一般住宅用地 200㎡を超える部分 1/3
・都市計画税
小規模住宅用地 200㎡以下の部分 1/3
一般住宅用地 200㎡を超える部分 2/3

この特例は賃貸物件でも適用を受けられるので、更地として放置してしまっている土地がある場合、アパートを建てることで固定資産税を最大で6分の1まで節税できる可能性があるのです。

所得税・住民税の節税効果

また、不動産投資は所得税や住民税の節税効果も期待できます。
これは、不動産投資に取り組むことで得られた不動産所得の赤字を、給与所得など他の所得から差し引く損益通算による節税を狙ったものです。

サラリーマンは損益通算で所得税や住民税の還付を受けられる

サラリーマンの方が不動産投資を始める場合、損益通算を活用することで所得税や住民税の節税を狙うことができます。
損益通算とは不動産所得と給与所得など異なる所得間のプラスとマイナスを相殺する仕組みのことです。

通常、サラリーマンの方であれば勤め先の会社で源泉徴収を受けてすでに納税しているため、不動産投資で不動産所得にマイナスが出た場合、そのマイナス額を確定申告することで差額分の還付を受けることができます。
たとえば、サラリーマンで給与所得が400万円あり、不動産投資で200万円の損失を出した場合は差額の200万円分に課されていた税金分だけ所得税や住民税の還付を受けられるのです。

所得税・住民税による節税は減価償却がポイント

不動産投資で所得税や住民税の節税効果を得るためには、そもそも不動産所得が赤字でなければなりません。
この点、不動産投資単体で見るとマイナスとなってしまっている点には注意する必要があります。節税になるとはいえ、わざわざ投資を初めてマイナスとなってしまっているのですから問題があるといえます。

ただし、不動産投資には”減価償却”という仕組みがあり、この仕組みを活用することで手元にお金を残しつつ還付を受けるといったことも可能です。
減価償却とは、「建物は経過年数に応じて資産価値が減少する」という考えのもと、毎年その劣化分を経費として支出していくことをいいます。
つまり、アパートを取得したときに要した費用を、2年目以降は実際に出費していないのにも関わらず経費計上できるのです。

たとえば、5,000万円かけてアパートを取得して、それを20年かけて減価償却していく場合、毎年250万円経費計上できるといったイメージです。
仮に2年目の不動産投資により利益が200万円だった場合でも、減価償却分を経費計上することで帳簿上は50万円分の赤字とするといったことも可能となります。
※数字は理解しやすいよう簡単にしています。

減価償却については「不動産投資のアパート経営における減価償却による節税効果を徹底解説」で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

大きな所得が見込まれる場合は法人化で節税

不動産投資による所得税や住民税を節税する方法としては”法人化”も検討できるでしょう。

個人で不動産投資に取り組めば、その所得は所得税や住民税の課税対象となりますが、法人化すれば法人税の課税対象です。
所得税は累進課税といって、所得が高くあるほど税率が高くなる仕組みとなっており、最大税率は55%にもなります。
このため、所得が一定額以上になる場合は法人化することで節税できるのです。

ただし、法人化するためには設立費用や維持費もかかります。
所得額や不動産投資の規模に応じて、法人化するべきか慎重に検討する必要があるでしょう。
法人化については「不動産投資のアパート経営で法人化する目安やメリット・デメリットを解説」で詳しく解説しています。

相続税の節税効果

不動産投資に取り組むことで相続税の節税効果も期待できます。
以下、具体的な内容を見ていきましょう。

相続税路線価や固定資産税評価額による節税効果

不動産投資に取り組むことで相続税の節税効果が期待できる1つ目の理由として、相続税路線価や固定資産税評価額が挙げられます。
相続税は相続したものが現金であれば、額面通りの金額が評価額として課税対象となります。
しかし、相続したものが不動産であれば、土地に対しては主に相続税路線価、建物は主に固定資産税評価額で評価額を算出するのです。

相続税路線価とは、相続税や贈与税の算出のために国税庁が毎年発表するものです。
相続税路線価は1年に1回しか発表されないため、その間に地価が変動するなどして納税者間に不公平が生じないよう、時価の概ね8割程度を目安に定めることとされています。
固定資産税評価額は固定資産税等を算出するために市町村が3年に1回評価するものです。
こちらは3年に1回しか評価が行われないため、その間の地価変動による納税者間の不公平をなくすため、時価の概ね7割程度を目安に定めます。
つまり、現金を使ってアパートを購入するだけで、土地の部分は2割程度、建物の部分は3割程度相続税の節税効果を期待できるのです。

貸家建付地や貸家の評価による節税効果

さらに、アパートの場合、土地部分を「貸家建付地」として、建物部分を「貸家」として評価することによりさらに相続税の節税効果を期待できます。
貸家建付地とはアパートなどの貸家が建っている土地のことをいいます。
貸家建付地は、所有権は持っているもののその一部を第三者に貸している状態であり、貸している分を相続税の課税対象額から軽減できます。
具体的な軽減額はエリア毎や賃貸割合により異なりますが、概ね2~3割程度は軽減を受けられると考えるとよいでしょう。

また、貸家とはアパートなど第三者に貸している建物のことで、こちらも第三者に貸している分、相続税の課税対象額から軽減できます。
こちらはエリアに関わらず一律30%分の軽減を受けることができ、これに賃貸割合をかけた分だけ節税効果を得られます。

小規模宅地等の特例

さらに、アパートを相続する場合、相続人と被相続人が同居していることなど一定の要件を満たすことで、土地部分について小規模宅地等の特例」の適用を受けることができます。
小規模宅地等の特例での減額割合は以下のとおりです。

区分 対象 減額割合 上限面積
特定居住用宅地等 自宅の土地 80% 330m²
特定事業用宅地等 会社・工場の土地 80% 400m²
貸付事業用宅地等 アパート・マンション等の土地 50%200m²

上記通り、アパートの相続であれば「貸家事業用宅地等」に該当し、200㎡分まで最大50%分軽減を受けることができます。
ここまでアパートの相続税節税効果をお伝えしていますが、これらは重ねて利用できるようになっています。
相続税の計算において、アパートは非常に高い節税効果を期待できることが分かるのではないでしょうか。

まとめ

不動産投資の法人化について、法人化の目安やメリット・デメリットをお伝えしました。
法人化することにより所得税や相続税などの節税ができるという大きなメリットがあります。
ただし、法人化にはコストもかかるなどのデメリットもあるため、投資規模や所得に応じて法人化の検討する必要があるのです。
本記事を参考にし、法人化について理解し、慎重に検討して適切なタイミングで法人化を進めるとよいでしょう。

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