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コラム#41 不動産投資初心者がまず知っておくべき用語5選​

コラム#41 不動産投資初心者がまず知っておくべき用語5選

筆者

自らが行動し資産形成を行うことが必要不可欠ともいえる今、不動産投資にチャレンジする方は増えています。
ですが、いざ始めようと思うと聞き慣れない専門用語の数々に戸惑ったり、ネットで調べていても内容が理解ができない、なんてことあるのではないでしょうか?

不動産投資に過度に詳しくなる必要はありませんが、今回は収益物件のオーナーとして最低限抑えておきたい不動産用語5つをご紹介します。

1.キャッシュフロー

キャッシュイン(収益)からキャッシュアウト(支出)を引いた収支を表したものを指します。
ここでいう収益とは現金・預金のほかに換金できる資産も含まれます。

不動産投資におけるキャッシュフローとは、毎月手元に入る資金のことを指し、以下のような計算ができます。

不動産投資のキャッシュフロー = 家賃収入 − 諸経費 − ローン返済

不動産投資では、キャッシュフローが出るように収益物件を選ぶことが重要です。
ですが、一概に家賃収入が高ければ良いわけではなく、金融機関から融資を受ける際の金利や融資年数によって返済額が変わるため、双方のバランスが大切です。

2.インカムゲイン・キャピタルゲイン

この2つは不動産投資をする上で基礎的で重要な単語です。

インカムゲイン

インカムゲインとは、直訳するとインカム=収入、ゲイン=利益 で、資産を保有することで定期的に入る収入益です。

具体的には
マンションの家賃収入株式投資の配当金投資信託の分配金などがインカムゲインに当たります。基本的に「持ち続けるために買う」ことが目的です。

元本割れしづらく、大きな損失を出すことも少ないため、安定して収入を得られるメリットがあります。

キャピタルゲイン

対してキャピタルゲインとは、キャピタル=資本、ゲイン=利益
資産を売却することで得られる利益、売却益です。

具体的には所有している不動産物件の売却益株式投資、投資信託の売却益もキャピタルゲインに当たります。
基本的に「売るために買う」ことが目的です。
安く買い、高く売ることでハイリターンを狙える可能性があり、成功すれば短期間で大きな利益を得るメリットがあります。

3.グロス利回り・ネット利回り

投資商品に興味をお持ちなら、「利回り◯%」といったワードを聞いたことがあるのではないでしょうか?
利回りは不動産投資においても重要な指標の1つになります。

グロス利回り(表面利回り)

年間で得られる家賃収入の額を、物件の購入価格で割り戻した数字を指します。

グロス利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

家賃収入が年間100万円、物件価格が1,000万円であれば表面利回り10%となります。
収益物件を探す際、この表面利回りを基準に絞り込んでいきますが、注意が必要です。
なぜなら毎月発生する諸費用が含まれていない他、想定家賃が高く設定されている場合があるからです。一年間のうちに退去者が複数出て入居者が埋まらない場合、想定していた収入を下回ります。そのためあくまで指標、目安として考えることが重要です。

ネット利回り(実質利回り)

年間の家賃収入から管理費や固定資産税、都市計画税など1年間で物件の維持に必要な経費を差し引いて計算した利回りです。
ネット利回りはグロス利回りよりも正確な収入を計算することが出来ます。

ネット利回り = (年間家賃収入 − 年間の諸費用) ÷ 物件の購入価格 + 購入時の諸費用 × 100

仮に物件価格が1,000万円の収益物件を購入し、その際の諸費用が100万円かかっとします。
家賃収入が年間80万円で、年間の諸費用が20万円であれば、ネット利回りは5.4%となります。
購入時の諸費用は固定資産税や火災保険料のほか、不動産所得税や登録免許税などがかかります。また、購入後は入居者を迎えるにあたってクリーニング代やリフォーム代、広告料がかかります。こういった諸費用も含め、手元に実際いくら残るのかを不動産会社に相談することをお勧めします。

4.イールドギャップ

イールドギャップとは、投資で得られる表面利回りと、借りたお金の長期金利(不動産投資ローン)の差のことを指します。と一般的に説明されることが多いですが、実はこの定義には落とし穴があります。
なぜなら、金融機関から融資を受ける際、条件として提示されるものは融資金額・金利・返済期間であり、返済期間によって毎月の返済額が変わるからです。

正確なイールドギャップを把握するためには、FCRとローン定数(K%)を把握する必要があります。

FCR

FCR(フリーアンドクリアリターン)とは営業純利益÷総投資金額でわかる総収益率、本当の利回りです。
営業純利益は 満室時の家賃収入 − 空室損 − 運営費
総投資金額は 自己資金+借入金額 で求めることが出来ます。

ローン定数(K%)

ローン定数とは金利と返済期間で決まる指標です。
K% = 銀行への年間返済額 ÷ 借入金額(残高)
総借入金額に対し、年間どのくらいの割合で返済しているかを示したものです。

イールドギャップの正しい求め方は以下になります。

イールドギャップ = FCR − ローン定数

不動産投資をするためには金融機関から融資を受けること、ローンを組むことが前提となるためイールドギャップが何%になるかは重要なポイントになります。
実態に則した計算方法ではないと、正しく判断できていない可能性があります。利益が出ない物件を購入してしまったり、逆にいい物件と出会えたのにチャンスを逃してしまうなんてことも。
そういったことを避けるためにFCRとローン定数から正しく判断しましょう。

5.アセットマネジメント(資産運用)

投資物件の建物の管理や、資産価値を保全・運用をすることです。
資産所有者に代わって不動産の総合的な資産管理を行い、価値を向上させることが主な目的です。具体的な業務は、投資戦略の立案投資対象不動産の調査購入の判断と実行売却計画の策定~判断と実行などです。
アセットマネジメントは略してAMと称されることもあります。

物件選びも大切ですが、信頼できる不動産会社に運用を任せることも資産形成において重要です。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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