今回は、不動産投資を始める際にお客様から聞かれる質問に対してお答えしていく動画の第四弾をコラムでもお伝えします。
投資用物件を選ぶ際に注意して頂きたいポイントやチェックした方がいいエリアの見方をお話します。この記事の内容は、カイロスマーケティングのYouTubeチャンネルでも公開しております。
不動産投資FAQ動画公開中！
物件の購入前に知っておきたいポイント
投資用物件は駅近を選ぶべきか
購入する物件を選ぶ際、駅近のものが人気の印象を持たれがちです。
「駅近でなければだめだ」と言う投資家の方もいらっしゃいますが、実は必ずしもそうではありません。
駅近の物件の支持率が上がるのは、不動産投資家の主観が入っていることが多いです。年収600万円以上の所得の人たちは自身が住む物件を決める際は、駅から近い物件を選びます。そのため優先順位が高く、家賃を3000～4000円高く出せば駅徒歩10分以内に住めるので、今まで自分が使う不動産といった観点で選択しがちです。
しかし、収益不動産の観点からいうと、投資ですから少しでも安く買う観点が必要です。駅近にこだわり、購入価格が高くなるのであれば間違いであると感じます。
不動産と一口に言っても、そのエリアに色々な生活水準の人が住んでいます。日本人の平均所得は400万円程度がボリュームゾーンですから、駅近くに住める経済力がある方が実は少ないのです。駅近くよりも駅から遠くても広い部屋を選ぶ価値基準の人もいますし、必ずしも駅近ではないと生活できない人ばかりではありません。
駅から遠い＝稼働率が低くなるとも限らないのです。
投資家だけではなく、融資する銀行側も自分の価値観から駅近の物件がいいと判断する人がいることもあり、駅近に投資需要がよってしまいがちです。私たちは200棟以上の物件を販売していますが、駅10分以内の物件は、実際には少ないです。それでも90％以上の稼働率は維持できています。それであれば利回りが1％、2％でも高い物件をおすすめします。
駅からの距離を考慮するべきか
首都圏であれば問題ありません。松戸市や相模原市で考えると、駅から遠い場所に住宅地が成立しています。このような場合は、その地域の戸建て物件をみても、駅が遠くても即完売しています。
投資家の目線で見たら、駅近の物件は魅力に感じるでしょう。
しかし、駅10分以内で5万円払うならば15分歩いて4万円にしたほうがいいと考える人はたくさんいます。駅近はあくまでひとつの要素です。投資家になるのであれば主観ではなくユーザー、購入者の目線から考えてみてください。周辺の人たちの生活環境や年収の想像など、データを集めてから売却価格や賃料の価格を想定し、収益が固いものを選定する作業が大切です。
関連コラム
駅近にしたほうがいいエリア
場所によっては、駅近の物件を選択した方が良い場合もあります。
ビジネス拠点から遠くなればなるほど、駅近の物件をおすすめします。指標としては、住宅地図を見たときに真っ白な部分があるエリア。土地がある場所は住宅供給がいくらでも出来ます。逆に余白がない場所は供給できません。
賃貸・売買ともに需要と供給のバランスで価格が決まります。
人口流入がないとした時に、過剰な供給がなされない場所の物件ならば良いですが、過剰な供給がなされる地域は不安定になりますのでおすすめしません。
駅近にした方が良い地域もありますが、駅近よりも少し歩いて家賃が安くなるならば、そちらを選択するケースも多いです。実際のニーズは駅近なのか、そうでないのかをしっかりと把握し、物件を選択する必要があります。
まとめ
特に、地方エリアでのマンション投資に際しては管理会社の選定も重要なポイントとなります。
安定した収益を得るにはどういった物件を選択するのか、それに付随する管理・物件維持のための施策等、カイロスマーケティングでは皆様のご相談に応じたご提案をしています。
ご不安な点はお気軽にお問い合わせください。
