日ごろから多くのお客様とお話させていただいていますが、お客様が特に重要視しているのが「利回り」です。本やネット上の情報の影響でしょうか、利回り率10%を目指している方が多く見受けられます。
無論、利回りは重要な要素ですが、私は長期にわたって着実に投資運用できることが最重要事項だと考えます。
最も重要な条件とは？
不動産投資で成功する為の最大条件は、なんと言っても物件の選択にあります。
例として、空室リスクを回避するためには人気のエリアに物件があることが重要であり、それに次いで需要が高い間取りの物件、築年数が浅い物件等々、このような条件の良い物件であれば空室リスクを回避できる可能性がぐっと高くなります。
利回り率、最寄り駅から物件までの距離だけではなく、物件選択には多くの留意点があります。しかし、最も重要な事実は、賃貸需要は人口の数に比例する点です。
将来的に人口の減少率が最も少ない東京圏や、京浜地区などに投資することが空室リスクを軽減することに繋がると考えます。
日本の人口と不動産リスクとの関連性
2015年国勢調査結果による10月1日現在の日本の人口は、1920年の国税調査開始以来、初めての人口減少となりました。2010年国税調査と比較すると約96万人も減少したのです。
反対に、この2010年から2015年の5年間に人口が増加したのは、東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県・愛知県・滋賀県・福岡県・沖縄県の8都県のみで、残る39道府県では減少しています。
2020年の日本人人口の確定値をみても、減少傾向にあることは明白です。この事実は、今後人口が著しく減少していくであろう地方や郊外の物件に投資しても空室が埋まらない可能性を示唆しています。
不動産投資は商品の性質上、空室が埋まらないということで不動産を売却し、その売却資金を再び投資に活用することはそう簡単ではありません。というのも、物件を購入するにしても売却するにしても、コストが発生します。また、ローンを利用して購入した場合、残債以上の金額で売却できるとも限りません。
性質上と申し上げたのは、不動産は良くも悪くも売却がそれほど難しくなくできてしまうものであるが故に、結果的に損をしてしまうリスクは低くないのも事実なのです。
前述の事実を踏まえながら、不動産投資をする前にどの物件に投資をするかを熟考するかどうかが、不動産投資の成功の鍵となります。
人口と不動産についての記事を過去に書きましたので、参考までに是非ご一読ください。
コラム#17 「少子化」と「人口減少」は不動産投資においてリスクなのか？
物件選択を成功させるためには
物件選択のコツとしては、将来的にも賃貸需要が見込まれるエリアの物件に投資することです。このように申し上げると、即座に東京都内をイメージしがちですが、東京中心部の物件は既に利回り率5%以下に落ち込んできています。
最低でも利回り率6〜8%を見込みながら今後人口の下がらない地域で投資を考えること。この点は不動産投資のプロの考え方を傾聴した方がよいと考えます。いくつかの不動産会社を訪問し自分の耳で聞き、自分の頭で考える。こういうことを繰り返しているうちに不動産投資としてエリアを見る目が肥えてくるのです。
参考までに首都圏エリアの記事を是非ご一読ください。
コラム#20 「首都圏エリアの住みたい街ランキング」から見える不動産投資にふさわしい地域とは
