不動産投資コンサルティング

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コラム#51 サラリーマンの不動産投資!アパート取得条件やシミュレーションをご紹介

筆者

高桑 良充

KAIROS MARKETING LTD. CEO

近年、新しい投資方法などの登場により不動産投資のハードルが下がったこともあり、副業として不動産投資を始める方も増えてきています。
しかし、不動産投資というと富裕層など多額の資金がある人のするものというイメージがるものです。
「サラリーマンでも不動産投資できるだろうか?」「どれくらい年収があれば投資できる?」そんな疑問を抱えている方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、サラリーマンが不動産投資としてアパートを取得するための条件やローン返済のシミュレーションまで具体的に紹介します。
この記事で、不動産投資のための条件を理解し、不動産投資への第一歩に役立ててください。

サラリーマンが不動産投資でアパート購入するには年収いくら必要?

「不動産投資には多額の資金が必要」そう思われている方も多いものでしょう。
不動産投資には、アパートや土地など不動産を購入する必要があり、物件価格は高額になるものです。
しかし、購入金額を全額貯金などから捻出しなければならないわけではありません。

一般的には、投資用の不動産であっても住宅ローンのようにローンを組んで購入するものです。
この時利用する融資を不動産投資ローンと言います。
住宅ローンが居住用のローンであるのに対し、不動産投資ローンは投資物件購入のためのローンです。
不動産投資ローンは、家賃収入などの収益が一定とは限らず貸し倒れのリスクも高いため、住宅ローンより審査が厳しく、金利も高めな傾向があります。
その不動産投資ローンの審査の一つの基準としてあるのが「年収」なのです。

給与所得者の平均給与は436万円

国税庁の調査によると、2020年の給与所得者の平均給与は436万円という結果が報告されています。
436万円のうち、手取りが366万円賞与として70万円であり、さらに、男女別では男性が平均540万円・女性が平均296万円という結果も出ているのです。
給与分布で見てみると、300万円~400万円が最も多く、次いで200万円~300万円となっています。
1,000万円を超える給与所得者は、全体の4.3%にとどまり、反対に200万円以下は23.6%を占めているのです。
平均的なサラリーマンであれば、年収400万円ほどが一つの目安といえるでしょう。https://www.tkc.jp/consolidate/tkc_express/2020/11/202011_00885/

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不動産投資を始めるなら年収600万円必要?

不動産投資のために、金融機関から融資を受けるための一つの目安が「年収600万円・資産1,000万円」と言われています。
金融機関にもよりますが、年収600万円前後で融資の可否の割合に差が出てくる傾向があるのです。
目安ではありますが、年収1,000万円以上で80%、700万円で50%、500万円で30%の金融機関が融資を検討してくれると言われています。
特にメガバンクでは、年収1,000万以上でしか対応してもらえない可能性が非常に高く、年収500万円以下では融資してもらうのは難しいといえるでしょう。
そのため、ローンを組んでの不動産投資を検討している場合、年収600万円が一つの目安となります。

年収400万円前後でも不動産投資を始めることは可能

年収が600万円なければ、不動産投資を始められないわけではありません。
メガバンクや都市銀行・地銀などでの融資のハードルは高くなりますが、信用金庫やノンバンクであれば年収400万円前後でも検討してもらえる可能性はあるでしょう。
また、ほかのローンなどの借入金額が少なく、購入物件も年収に対して適正である場合など条件によっては融資を検討してもらえるでしょう。

年収が低い場合は、基本的には年収を上げることが必要となりますが、貯金などの自己資金の準備や審査対策することなどで融資を受けられる可能性があるものです。

不動産投資で融資を受けやすくなる方法とは?

不動産投資ローンを受けるための審査は、年収だけで判断されるわけではありません。
年収が低い場合でも、次のような対策で融資を受けやすくなる可能性があるのです。

・自己資金を2割以上用意する
・できるだけ詳細な収支計画を立てて金融機関にプレゼンする
・支出を減らす

自己資金を2割以上用意する

自己資金を増やし頭金を多く用意することで融資の可能性が高くなるでしょう。
頭金が多くなることで、借入額を減らし家賃収入に対してローン返済比率を小さくできるものです。
一般的には、購入価格の2割以上の頭金があることで、審査に有利になるといわれています。

また、多くの自己資金があるということは、金銭管理能力があるともいえるでしょう。
不動産投資ローンは経営管理ができなければ返済ができなくなるものです。
金銭管理能力があると評価を受けることは返済能力の判断にもつながるため、融資審査にも影響する可能性があります。

できるだけ詳細な収支計画を立てて金融機関にプレゼンする

金融機関は返済能力がなければ融資してくれないものです。
不動産投資の詳細な収支計画を立て、返済についてプレゼンすることで、金融機関は返済能力があると判断する可能性が高くなるでしょう。

支出を減らす

年収を急に上げることは難しいですが、支出を減らすことは可能です。
支出を減らし、貯蓄額を増やしていくことも融資を受けるためのポイントとなるでしょう。
支出を減らす方法には次のようなことがあります。

 ・家賃を減らす
 ・実家で暮らす

支出の中でも大きな額を占めるのが、家賃などの居住費です。
家賃の低い物件に引っ越すなど家賃を減らすことは大きな節約につながるでしょう。
家族がいる、持ち家であるなど引っ越しが容易では無い場合は、通信費や保険などの固定費の見直しも支出を減らすことに役立ちます。
実家で暮らすことが可能な場合は、より多くの支出を減らせられる可能性が高くなるので検討するとよいでしょう。

家族がいる場合、子どもの人数が多いと融資にマイナスとなる可能性があります。
子どもには、教育費などの多くの費用が掛かるものであり、人数が多ければその額も大きくなるものです。
将来の大きな支出が見込まれるため、審査に影響する可能性があるのです。
子どもが多い場合は、支出を減らすことよりも収入を増やすことを優先するほうが、審査に通りやすくなるでしょう。

仮想通貨は意外と評価されない?

近年投資として人気の仮想通貨。
貯蓄は少ないが、仮想通貨としてかなりの額を保有しているという方もいらっしゃるでしょう。
ただし、仮想通貨は安定した収入とはみなされない可能性が高く、額が大きくても審査で評価されない可能性があります。
仮想通貨の収入は雑収入に区分されるため、申し込むローンによっては収入の対象外となることもあるのです。
仮想通貨での利益が継続的に続いている場合は、事業所得とみなされるので評価につながる可能性はあるでしょう。
また、仮想通貨を一度現金に換金して貯蓄とすることで、資産として評価されるようになります。

ただし、仮想通貨を現金に換金すると税金が発生するので注意が必要です。
仮想通貨は、利益が確定した時点でその利益に対して、所得税が課税されます。
利益の確定には、仮想通貨での買い物や現金への換金も含まれます。
年間20万円以上での所得で確定申告が必要となるので、どの時点で課税対象となるのか理解しておく必要があるでしょう。

平均的なサラリーマンが取得できるアパートとは?

先述したように、給与所得者の平均給与は469万円となっています。
仮に年収が500万円である場合、どのようなアパートなら購入できるのでしょうか。
ここでは、購入価格の目安と返済額のシミュレーションを解説します。

物件価格は年収の9~10倍程度までと考えよう

不動産投資は、基本的に年収の10倍程度まで融資を受けられるのが一般的です。
例えば、年収500万円であれば借入金額の目安は5,000万円程となるでしょう。

ただし、購入希望の物件やこれまでの不動産投資の実績によっても、融資の額は大きく変わってきます。
収益性の高い物件やそれまでの不動産投資の実績が高い場合など、年収の15倍以上でも融資してもらえることもあるのです。

融資を受けやすい金融機関と返済額シミュレーション

年収500万円であれば、メガバンクや都市銀行での借り入れは難しいといえるでしょう。
借入先は、地方銀行や信用金庫・ノンバンクが中心となります。
その場合、金利の目安は変動金利2%~3%となり、30年前後の返済期間でローンを組むことが可能となるでしょう。

例えば、以下の条件でローンを組んだ場合の返済額は次の通りです。

・購入物件 5,000万円
・自己資金を2割(1,000万円)用意
・固定金利2%
・返済期間25年

頭金を1,000万円用意しているので、4,000万円の借り入れとなります。
この場合の返済額は、月額約17万円(年間204万円)となります。

不動産投資の場合、このすべてを自己資金で返済するわけではなく、家賃収入などの収益から返済します。
賃貸条件を次の条件でしているとしましょう。

・年間予定賃料(満室時)300万円
・稼働率 90%
・諸経費 賃料の10%

上記の場合、諸経費や空室を除いた年間収入が60万となり、手取り収入は年間240万(月額20万)となります。
よって、月々の収入は次の通りです。
20万円(不動産収入)-17万円(ローン返済)=3万円

ただし、実際の収入や返済条件などは物件や金融機関によって大きく異なるものです。
自分の希望する条件に当てはめて一度試算してみるとよいでしょう。

まとめ

サラリーマンが不動産投資する場合に必要な年収についてお伝えしました。
不動産投資する場合、ローンを組むことが一般的であり、ある程度の年収が必要となります。
一般的には年収600万円が一つの目安となりますが、400万円以下でも金融機関を変えることや、審査対策により融資してもらえる可能性はあるでしょう。
金融機関によって審査基準は異なり、また、その条件は変動していくものです。
年収が低いからといってあきらめず、専門家などに相談しながら進めていくと不動産投資のチャンスをつかめるでしょう。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。
投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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