不動産投資コンサルティング

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コラム#67 公務員が実は有利!年収400万円から始められるマンション投資

筆者

高桑 良充

KAIROS MARKETING LTD. CEO

近年、副業に投資を選択する方は増えています。公務員も同様で、安定した仕事にプラスして投資で収入を得て、将来へ向けての蓄えをしている方は珍しくありません。
投資と一言でまとめてもその種類はさまざまですが、公務員の場合はマンション投資が向いているでしょう。
その理由についてわかりやすく解説していきます。

年収400万円から始める不動産投資

不動産投資にはいくつか種類がありますが、年収によって向いている投資があります。投資を考えている方はまず自分の年収を改めてチェックしましょう。
年収400万円の場合、向いているのはマンション投資です。投資をする際は金融機関に融資の申し入れをしますが、年収400万円であれば融資の審査通過の可能性が高まります。
満額融資をしてくれる金融機関は多いので、自己資金が少なくても投資を始めることが可能です。審査に通りやすく自己資金が少なくても始めやすいことから、年収400万円の方はマンション投資に向いていると言えます。

公務員がマンション投資に向いている理由とは?

融資を受けやすい

不動産投資を始める場合、手元にある程度の資金が必要となります。この資金集めに欠かせないのが金融機関からの融資です。
金融機関の融資は誰でも受けられるものではなく、まず審査が行われます。審査でチェックされるのが、家族構成や返済能力です。
これらの要素を総合的に見て、返済能力が十分にあるかどうかを判断します。公務員はこの点で有利です。
公務員は一般的なサラリーマンのように倒産やリストラといったリスクがなく、評価が高く付けられ審査が通りやすい職業。審査に通れば融資が受けられ、スムーズにマンション投資が始められます。

本業に支障をきたさない

不動産投資の管理業務は、一般的には管理会社にほぼすべてを委託して運営をしてもらいます。
公務員として働いている間も不動産経営は業者が代行してくれるので、運営面での手間や時間を減らして負担のない投資が可能です。
本業に支障をきたさず利益を得られる不動産投資は、公務員に向いている方法と言えます。

公務員が不動産投資で成功する方法とは

前述のとおり、公務員は金融機関の融資審査に通りやすく、さらに多額の融資を受けられる可能性が高いです。
マンション投資は手元にある程度の資金が必要で、公務員の一般的な給与で投資を始めるには金融機関からの融資が必要になります。
しかし、借入額を大きくできればリターンも大きくなる一方で、失敗したときの損失も大きくなることに。
マンション経営はただ部屋を提供するだけではなく、空室や家賃滞納、修繕や自然災害、金利上昇などさまざまなデメリットもあります。
適切な収支計画等を立てて、不動産投資に臨むことが大切です。

不動産投資は副業か?国家公務員は投資不可能?

マンション投資をするうえで気になるのが、副業に引っ掛かるかどうかです。
公務員の副業は原則的に禁止とされており、国家公務員法や地方公務員法により定められています。営利企業からの隔離、ほかの事業または事務の関与制限、営利企業等の従事制限、副業はこれらの公務員法に抵触してしまうのです。
ただし一部例外があり、所轄庁の長などから承認を受ければ公務員でも不動産投資は可能に。さらに賃貸規模が一定以下なら承認の必要はなく投資ができます。

副業とならない不動産投資の条件

・不動産物件が一定の規模を超えないこと
不動産投資には「5棟10室」という基準があり、これは不動産投資が事業的規模であるかどうかを判断する基準の一つです。
これを越えてしまうと事業と判断され、副業とみなされてしまいます。注意したいのが賃貸物件の種類が複合しているケースや、部屋数で換算できない場合です。
たとえば、一戸建て1棟の場合はアパート2室相当と判断され、土地1件または駐車場1台を所有するとアパート1室相当として計算されます。基準内で運営を行うように十分注意してください。

・家賃収入が年額で500万円を超えないこと
収入額にも気を付けましょう。利益は多ければ多いほどいいですが、公務員がマンション投資をする場合、不動産もしくは駐車場の収入が年額で500万円を超えてしまうと副業とみなされます。
ここで気をつけたいのが、諸経費を指し引いた後の利益ではなく、純粋な家賃収入のみで500万円を超えてしまうと副業と判断される点です。
「賃貸予定の不動産等の毎月の家賃収入額×室数×12月」=家賃収入額と計算されるので、投資をする場合は大規模にならないよう調節が必要になります。

・不動産管理は管理会社に委託すること
公務員のマンション投資は、経営と運営を分離して、本業に支障をきたさないようにしなければなりません。
このため不動産管理はすべて管理会社に委託することが条件の1つとされています。条件は厳しく、簡単な掃除や修繕も禁止されているのです。
※公務員の本業はあくまで国や地域のための仕事で、マンションの管理業務が本業の妨げとなってはいけません。

規定の規模を超える場合

規定規模以上となってしまった場合、人事院が定める場合に該当すれば承認を得て投資可能となるケースもあります。
ただしこれは国家公務員のみ。地方公務員は独自の規則が設けられているので、人事担当者に確認しておきましょう。

国家公務員でも規則違反に該当するか不安な場合は、事前に承認申請をするか人事担当者に確認する方が確実です。
いっぽう、相続による不動産取得は承認を得られる可能性が高く、それ以外では家族名義や家族を社長とする法人名義で不動産を購入するという方法もあります。
ただし、家庭全体の所得税や住民税にも影響が出るため注意が必要です。

なお、上述の不動産投資の目的およびそれに合致した物件はあくまで一般論です。さらに詳しい内容や一般論の裏側にあるノウハウやコツ、利益の機会については、お気軽にお問い合わせください。

 

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。
投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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