不動産投資＝高所得者しかできないというイメージをお持ちの方は多いと思いますが、最近は年収が500万円前後でも不動産投資家になられる方は非常に多いです。
その中の大多数の方が挑戦するのが1,000万円〜2,000万円ほどの低価格帯の区分マンション投資。
ですが、節税や保険の代わりになるといったのメリットや築浅のデザイナーズマンションといったキラキラした物件につられ、結果失敗をしてしまった、、という声をよく聞きます。
もちろん節税対策なども大切ですが、不動産投資の目的は資産形成であり、本業の所得に加えて新たな収入源を生み出すことが理想ですよね。
区分マンション投資で当初の目的である資産形成を実現できている投資家は少なく、その原因として、銀行から融資を受けやすい物件＝キャッシュフローの悪い物件を選んでしまうことがあげられます。
では、どのようなポイントで物件を選べばいいのか、ご説明します。
キャッシュフローが良い4つのポイント
① 1棟アパート・1棟マンションなどの1棟物件
新築や築年数が浅い区分マンションは平均的に利回り低かったり、将来的に家賃下落の可能性が極めて高いです。ですが、その需要の高さから金融機関が前向きに融資を検討してくれます。
対して1棟物件は融資をしてくれる金融機関が少ないです。
これを逆手に取ると、少ないからこそ物件を安く購入できることになります。
② 築年数が20年以上経過している物件
新築物件は20年が経過するまでに家賃が50%程度下落するといわれています。
もちろん立地や設備により下げ幅は異なりますが、新築の家賃を維持し続けるのは難しいといえるでしょう。
例えばあなたが築10年の物件を購入し、その当時の家賃設定のまま事業計画をたてたとして、10年後には家賃が下落しているので、当初の計画通りとはいきません。
築20年以上の物件であれば大きな家賃の下落リスクを回避できるので、事業計画に近いかたちで運用ができるといえます。
③ 空室の物件
かなりネガティブな要素と思われがちですが、空室の状態にはメリットがあります。
周辺相場と見比べた賃料の確認をでき、またリフォームやリノベーションを適切に行なうことで、リーシングに間違いがなくなります。
④ ネガティブ条件のある物件
もしご自身が住まいを購入する場合には設備や駅からの距離は重要視するポイントかもしれません。
ですが、収益物件を取得する場合には郊外であったり、駅から遠いといったネガティブ要素のある物件の方が安く購入することができます。
ただし、ネガティブな要素がある分賃料設定などは不動産会社と相談し適切な金額に設定する必要があります。
不動産投資はあくまでビジネス、ご自身の“もし住むんだったら”という価値観は捨てましょう。
最後に
収益性やリスクを考えると、築浅の区分マンションではなく、中古の1棟アパートであることがわかると思います。
もちろん銀行からの融資条件が厳しくなったり、融資を渋られてしまうという運用前の壁はありますが、与信力や現在の資産状況で異なってきます。
まずは信頼できる不動産会社に相談し、ご自身が今どれくらい融資を受けられるのか、どのような物件なら検討可能なのかを相談されることをおすすめします。
