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コラム#37 年収別でみる、不動産投資において購入可能な物件と選び方​

コラム#37 年収別でみる、不動産投資において購入可能な物件と選び方

筆者

不動産投資と聞くと、「お金持ちの人だけができる」「自分には縁のない投資だ」と敬遠される方も多いと思いますが、実はそうではありません。
もちろん年収の差で選べる物件の幅は変わってきますが、年収が約500万円の方でも不動産投資に取り組む方は多くいらっしゃいます。
重要なのはご自身の年収レンジに合った物件を見つけ、運用をしていくことです。
今回は年収別でどんな物件が購入できるのか?を解説していきます。

年収500万円の方

大前提、不動産投資をする上では、いわゆる区分マンション投資より、一棟マンションの方が収益を生み出してくれるためおすすめなのですが、都心で一棟物件の購入を検討すると1億円以上はかかることが多いです。
不動産投資未経験のサラリーマンや自営業の方が融資を頼みたくても、中々銀行は融資をしてくれません。
では、不動産投資が出来ないか?というとそうではありません。小規模なものからであれば可能です。

勤務先が大企業など、属性の高いサラリーマンであれば受けられる融資は、あくまで目安ですが年収の10倍程度です。
仮に5,000万円の融資が受けられるとして、頭金が物件価格の2~3割程度と仮定すると、郊外の中古一棟アパート・マンション都内の中古区分マンションが候補として上がってきます。
「せっかくなら都心でオシャレな区分マンションを購入したい」と考える方もいると思いますが、不動産投資においては、入居者が絶えず住み続けてくれるかが重要なので、入居者目線で物件を選んだほうが得策です。
キラキラとした新築ワンルームマンションなどには手を出さないことをおすすめします。

将来の資産形成が目的であれば、比較的リスクの少ない郊外の一棟アパートや中古の区分マンションが適しているでしょう。
まずは不動産投資を行っている実績を作ることが、今後の融資の上でも大切です。

年収700万円の方

この年収レンジの方は銀行からの評価が高く、好条件で不動産投資を始めることが可能になっていきます。
融資額は年収の20倍近く、1億円以上の融資を受けることもでき、区分マンションを二戸、三戸と複数保有新築一棟アパートの所有など投資物件の幅も広がります。

東京23区内では、新築アパートは利回り6%前後、大体8,000万~2億円程度の物件が多いです。築5年前後が経過している中古アパートなら利回り6~7%、23区に限らなければ5,000万~1億円の物件で、利回り8%程度の物件もそれほど珍しくないですので、将来性も考えると、早めに一棟物件を保有することが安定といえます。

年収1,000万円の方

年収1,000万円以上になると、購入できる物件の選択肢が一気に広がります。
人気である首都圏エリアに区分マンションを複数保有することも可能ですし、価格が1億円以上、利回りが8~9%程度の中古一棟マンションを、頭金1~2割で購入し、二棟目、三棟目と拡大していくことも十分可能でしょう。
キャッシュフローが出やすく、空室リスクを避けられる点からも、中古一棟マンションで収益を拡大していくことをおすすめします。

年収2,000万円の方

銀行から見たら引く手あまたの層の方々は、節税しながらの資産形成をおすすめします。
ちなみに、5棟(戸建て)・10室(アパートやマンション)以上の不動産投資をしている場合(5棟10室基準)は、「事業的規模」とみなされます。従って、節税対策に法人化も検討すべきです。
個人所有をしていたとして、不動産所得を給与所得と合わせると、所得が増えた分、税金の支払いも比例します。また、維持管理の手間やコストも考えると、手取り収入が赤字になる可能性もあるからです。
「個人は増税・企業は減税」という点から考えても、法人化により不動産を会社で保有することも視野にいれておきましょう。

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最後に

年収別で購入できる物件と選び方について解説してきました。
年収が500万円くらいの方でも、まずは小規模の物件から運用し、銀行から実績を評価されて、融資額を拡大、中古一棟アパートを購入し、その後は中古一棟マンションを購入する。このような方法で循環させていくことも可能です。

利回りの大きい物件を所有し、回していくステップを踏んでいけば、潤沢に資産を増やしていけるでしょう。いずれにせよ、ご自身の年収や資産を加味した物件選びをして、効率的に資産形成を行うことをおすすめします。

カイロスマーケティングでは不動産投資のご相談を受け付けております。投資に対してお持ちの不安や疑問を、私たちと一緒に解決していきましょう。

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