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コラム#55 【一都三県】アパートの利回り相場はどのくらい?築年数別の利回り

筆者

アパート経営するうえで重要な指数である利回り。
アパートからどれだけの収益を得られるのかを示した指数が利回りです。
「利回りは高ければいいのでは?」そう思っている方も多いでしょう。
しかし、利回りの相場が分からければ、高いのか低いのかを判断することはできません。

そこで、この記事では東京・神奈川・埼玉・千葉の利回り相場を、実際に登録されている物件データをもとに築年数別に紹介します。
この記事を参考にして、適切な利回りを判断しアパート経営の役に立ててください。

東京都のアパートの利回り相場はどのくらい?

そもそも、利回りとは投資した金額に対してどれだけの利益を得られるのかを示した指数のことをいいます。
利回りには大きく次の2つの種類があります。
・表面利回り
・実質利回り
表面利回りとは、物件購入金額に対して家賃収入がどれだけあるのかを示した指数です。
表面利回り(%)=空室0の年間家賃収入÷物件購入価格×100】
満室を想定した年間家賃収入を物件購入価格で割ることで求められます。
一般的に利回りと言ったらこの表面利回りを指し、単純な計算で求められるため大まかな収益性を理解できるでしょう。
ただし、表面利回りには、かかった経費や空室損失などは含まれないため、正確な収益の把握は難しいものです。

これに対し、諸経費などを考慮した収益性を把握できるのが実質利回りです。
【実質利回り(%)=(年間収益-年間の諸経費)÷不動産購入価格×100】
年間収益とは空室0の家賃収入から、空室や延滞の損失を差し引いた収益となります。
この年間収益から、管理費や各種税金・ローン利子など諸経費を差し引いた数字を不動産価格で割り求めるのが実質利回りです。
実質利回りは、実際の収益に近い数字を把握できるものですが、売りに出されている状況では、明確な数値を反映しにくいといえるでしょう。

アパート経営など不動産投資するうえでは、この利回りを把握しておくことが大事になります。
このとき、目当ての物件のみの利回りだけでなく、エリアや築年数などの相場も把握することで、適切な利回りの判断ができるでしょう。

ここでは一都三県の築年数別の利回り相場を紹介するので、目安として判断するとよいでしょう。
なお、この記事で紹介する利回りは、2021年7月末時点でライフホームズに登録されている収益物件(売りアパート)をもとに算出した表面利回りです。
実際の利回りや相場とは異なる場合があるので、あくまで参考としてアパート経営判断の一つとしてください。

まずは、東京の利回り相場を築年数別で紹介します。
東京都の登録物件全体での想定利回りは5.8%です。
また、東京都の空室率は11.0%という結果も出ているので、利回りを算出する参考にしてみてください。
以下で、築年数別のデータと実際の登録物件の事例をみてみましょう。

~築5年までのアパート

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

66

5%~8%

385

8%~10%

4

10%~15%

1

15%~

0

未定

21

合計

477

利回りが最も高いものは11.07%、最も低いもので2.22%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:東京都国分寺市本多2丁目(JR中央線 国分寺駅 徒歩9分)
築年数:新築
構造等:木造2階建て 総戸数8戸(1K)
建物面積:100.99㎡
土地面積:217㎡
物件価格:1億2,870万円
満室想定年収:835.26万円
想定利回り(表面利回り):835.26万円 ÷ 1億2,870万円 × 100 = 6.49%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/300080053873/?detailFrom=bmb

【物件2】
所在地:東京都小平市学園東町1丁目(西武多摩湖線 一橋学園駅 徒歩5分)
築年数:5年
構造等:木造2階建て 総戸数10戸(1K)
建物面積:244.96㎡
土地面積:306.23㎡
物件価格:1億1,400万円
満室想定年収:756.96万円
想定利回り(表面利回り):756.96万円 ÷ 1億1,400万円 × 100 = 6.64%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/300080054067/?detailFrom=bmb

築6~20年までのアパート

登録されている築6~20年までのアパートの利回りは次の通りです。

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

76

5%~8%

282

8%~10%

5

10%~15%

5

15%~

0

未定

23

合計

391

利回りが最も高いものは11.07%、最も低いもので2.74%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:東京都大田区南馬込1丁目60-13(都営浅草線 西馬込駅 徒歩8分)
築年数:8年
構造等:木造2階建て 総戸数12戸(ワンルーム)
建物面積:144.27㎡
土地面積:155.77㎡
物件価格:1億2,300万円
満室想定年収:923.73万円
想定利回り(表面利回り):923.73万円÷ 1億2,300万円 × 100 = 7.51%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/300080053889/?detailFrom=bmb


【物件2】
所在地:東京都練馬区豊玉北1丁目(都営大江戸線 新江古田駅 徒歩4分)
築年数:10年
構造等:木造2階建て 総戸数10戸
建物面積:111.50㎡
土地面積:96.96㎡
物件価格:9,520万円
満室想定年収:647.36万円
想定利回り(表面利回り)647.36万円 ÷ 9,520万円 × 100 =6.80%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/320240010760/

築21年~のアパート

登録されている築21年以上のアパートの利回りは次の通りです。

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

29

5%~8%

299

8%~10%

150

10%~15%

50

15%~

2

未定

32

合計

562

多くの物件で5%~8%の利回りが想定されています。
8%~10%台も多く、全体的に高い利回りの結果が出ているものです。
利回りが最も高いものは25.89%、最も低いもので2.56%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:東京都豊島区高田2丁目(都電荒川線 学習院下駅 徒歩2分)
築年数:32年
構造等:木造2階建て 総戸数12戸
建物面積:206.28㎡
土地面積:221.85㎡
物件価格:1億6,900万円
満室想定年収:946.39万円
想定利回り(表面利回り):946.39万円÷1億6,900万円 × 100 = 5.60%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/300720004490/?detailFrom=bmb

【物件2】
所在地:東京都日野市落川(京王線 百草園駅 徒歩12分)
築年数:31年
構造等:木造2階建て 総戸数3戸
建物面積:79.48㎡
土地面積:79.48㎡
物件価格:2,480万円
満室想定年収:239.81万円
想定利回り(表面利回り)239.81万円 ÷ 2,480万円 × 100 =9.67%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/361200004365/?detailFrom=bmb

神奈川県のアパートの利回り相場はどのくらい?

神奈川県の登録物件全体での想定利回りは7.4%です。
また、空室率は10.3%という結果も出ているので、利回りを算出する参考にしてみてください。
以下で、築年数別のデータと実際の登録物件の事例をみてみましょう。

~築5年までのアパート

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

3

5%~8%

97

8%~10%

25

10%~15%

1

15%~

0

未定

5

合計

131

多くの物件で5%~8%の利回りが想定されています。
利回りが最も高いものは3.36%、最も低いもので2.56%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:神奈川県大和市南林間8丁目(東急田園都市線 中央林間駅 徒歩16分)
築年数:4年
構造等:木造2階建て 総戸数18戸
建物面積:240.92㎡
土地面積:264.88㎡
物件価格:1億5,500万円
満室想定年収:1,089.65万円
想定利回り(表面利回り):1,089.65万円÷1億5,500万円 × 100 =7.03%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/300080053976/?detailFrom=bmb

【物件2】
所在地:神奈川県川崎市多摩区宿河原2丁目(JR南武線 宿河原駅 徒歩4分)
築年数:新築
構造等:木造3階建て 総戸数12戸
建物面積:206.33㎡
土地面積:129.24㎡
物件価格:1億3,030万円
満室想定年収:893.85万円
想定利回り(表面利回り)893.85万円 ÷ 1億3,030万円 × 100 =6.86%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/352030003525/?detailFrom=bmb

築6~20年までのアパート

登録されている築6~20年までのアパートの利回りは次の通りです。

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

11

5%~8%

163

8%~10%

56

10%~15%

2

15%~

0

未定

9

合計

241

多くの物件で5%~8%の利回りが想定されています。
利回りが最も高いものは14.76%、最も低いもので4.43%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:神奈川県相模原市中央区すすきの町(JR横浜線 相模原駅 徒歩15分)
築年数:11年
構造等:木造3階建て 総戸数15戸
建物面積:378.84㎡
土地面積:242.31㎡
物件価格:1億2,500万円
満室想定年収:873.75万円
想定利回り(表面利回り):873.75万円÷1億2,500万円 × 100 =6.99%

https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/300080053907/?detailFrom=bmb

【物件2】
所在地:神奈川県川崎市幸区中幸町2丁目(JR東海道本線 川崎駅 徒歩8分)
築年数:8年
構造等:軽量鉄骨造3階建て 総戸数5戸
建物面積:96.09㎡
土地面積:96.09㎡
物件価格:1億1,800万円
満室想定年収:522.74万円
想定利回り(表面利回り)522.74万円 ÷ 1億1,800万円 × 100 =4.43%

https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/300080054080/?detailFrom=bmb

築21年~のアパート

登録されている築21年以上のアパートの利回りは次の通りです。

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

6

5%~8%

155

8%~10%

143

10%~15%

89

15%~

7

未定

18

合計

418

10%~15%の利回り物件も多いという特徴もあり、全体的に利回りは高いものです。
利回りが最も高いものは17.60%、最も低いもので2.85%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:神奈川県厚木市山際(小田急小田原線 本厚木駅 バス18分)
築年数:29年
構造等:木造2階建て 総戸数10戸
建物面積:220.68㎡
土地面積:263.07㎡
物件価格:3,655万円
満室想定年収:376.46万円
想定利回り(表面利回り):376.46万円÷3,655万円 × 100 =10.30%

https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/300080053980/?detailFrom=bmb

【物件2】
所在地:神奈川県横浜市鶴見区汐入町3丁目(JR鶴見線 弁天橋駅 徒歩10分)
築年数:44年
構造等:木造2階建て 総戸数2戸(2K)
建物面積:63.29㎡
土地面積:44.61㎡
物件価格:1,980万円
満室想定年収:141.57万円
想定利回り(表面利回り)141.57万円 ÷ 1,980万円 × 100 =7.15%

https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/361200004276/?detailFrom=bmb

埼玉県のアパート利回りの相場はどのくらい?

埼玉県の登録物件全体での想定利回りは8.1%です。
また、空室率は10.6%という結果も出ているので、利回りを算出する参考にしてみてください。
以下で、築年数別のデータと実際の登録物件の事例をみてみましょう。

~築5年までのアパート

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

3

5%~8%

39

8%~10%

9

10%~15%

0

15%~

0

未定

6

合計

57

多くの物件で5%~8%の利回りが想定されています。
利回りが最も高いものは8.99%、最も低いもので4.76%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:埼玉県さいたま市桜区大字西堀(JR埼京線 南与野駅 徒歩9分)
築年数:新築
構造等:総戸数6戸(ワンルーム)
建物面積:120.15㎡
土地面積:177.70㎡
物件価格:6,430万円
満室想定年収:460.38万円
想定利回り(表面利回り):460.38万円÷6,430万円 × 100 =7.16%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/352030003509/?detailFrom=bmb

築6~20年までのアパート

登録されている築6~20年までのアパートの利回りは次の通りです。

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

2

5%~8%

79

8%~10%

8

10%~15%

0

15%~

0

未定

3

合計

92

多くの物件で5%~8%の利回りが想定されています。
利回りが最も高いものは9.23%、最も低いもので4.41%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:埼玉県川口市大字辻(埼玉高速鉄道 鳩ヶ谷駅 徒歩5分)
築年数:7年
構造等:木造2階建て 総戸数5戸
建物面積:98.93㎡
土地面積:82.49㎡
物件価格: 4,200万円
満室想定年収:297.78万円
想定利回り(表面利回り):297.78万円÷4,200万円 × 100 =7.09%
https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/361200004286/?detailFrom=bmb

築21年~のアパート

登録されている築21年以上のアパートの利回りは次の通りです。

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

2

5%~8%

104

8%~10%

155

10%~15%

48

15%~

7

未定

8

合計

324

多くの物件で8%~10%の利回りが想定されており、高めの傾向があります。
利回りが最も高いものは19.44%、最も低いもので4.85%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:埼玉県新座市栗原3丁目(西武池袋線 ひばりヶ丘駅 徒歩17分)
築年数:31年
構造等:木造2階建て 総戸数4戸(1DK)
建物面積:87.78㎡
土地面積:76.67㎡
物件価格: 2,480万円
満室想定年収:225.43万円
想定利回り(表面利回り):225.43万円÷2,480万円 × 100 =9.09%

https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/361200004395/?detailFrom=bmb

千葉県のアパート利回りの相場はどのくらい?

千葉県の登録物件全体での想定利回りは8.6%です。
また、空室率は13.0%という結果も出ているので、利回りを算出する参考にしてみてください。
以下で、築年数別のデータと実際の登録物件での事例をみてみましょう。

~築5年までのアパート

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

3

5%~8%

32

8%~10%

2

10%~15%

0

15%~

0

未定

2

合計

39

多くの物件で5%~8%の利回りが想定されています。
利回りが最も高いものは8.16%、最も低いもので3.96%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:千葉県千葉市花見川区幕張町6丁目(JR総武線 幕張駅 徒歩5分)
築年数:新築
構造等:木造3階建て 総戸数12戸(ワンルーム)
建物面積:254.49㎡
土地面積:185.88㎡
物件価格:1億2,550万円
満室想定年収:908.62万円
想定利回り(表面利回り):908.62万円÷1億2,550万円× 100 =7.24%

https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/352030003491/?detailFrom=bmb

築6~20年までのアパート

登録されている築6~20年までのアパートの利回りは次の通りです。

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

9

5%~8%

71

8%~10%

10

10%~15%

8

15%~

0

未定

3

合計

101

多くの物件で5%~8%の利回りが想定されています。
利回りが最も高いものは12.63%、最も低いもので4.24%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:千葉県千葉市緑区誉田町2丁目(JR外房線 誉田駅 徒歩9分)
築年数:9年
構造等:木造2階建て
建物面積:314.45㎡
土地面積:400.95㎡
物件価格:7,800万円
満室想定年収:534.29万円
想定利回り(表面利回り):534.29万円÷7,800万円× 100 =6.85%

https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/320240010759/

築21年~のアパート

登録されている築21年以上のアパートの利回りは次の通りです。

想定利回り(%)

登録物件数(件)

~5%

0

5%~8%

63

8%~10%

108

10%~15%

147

15%~

7

未定

20

合計

345

多くの物件で10%~15%の利回りが想定されており、ほかの県に比べ高い傾向があります。
利回りが最も高いものは17.92%、最も低いもので5.05%という結果が出ているので参考にするとよいでしょう。

例えば、次のような物件があります。
【物件1】
所在地:千葉県野田市山崎1807-10(東武野田線 梅郷駅 徒歩5分)
築年数:34年
構造等:木造2階建て 総戸数10戸
建物面積:292.30㎡
土地面積:348.66㎡
物件価格:3,680万円
満室想定年収:414.73万円
想定利回り(表面利回り):414.73万円÷3,680万円× 100 =11.27%

https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/360800005106/?detailFrom=bmb



まとめ

アパート経営で大事な利回りと東京・神奈川・埼玉・千葉の相場についてお伝えしました。
利回りは、希望する物件のエリアや築年数の相場を知ることで、適切な数値を把握できるものです。
この記事を参考に、利回りの相場を把握し、収益の出るアパート経営ができるようにするとよいでしょう。

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