不動産投資コンサルティング

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INTERVIEW

「業界内の人脈を構築し、図面から物件を読み取り、自信を持って物件を提案する」

ストラテジ事業部 本部長

小林 竜太

1981年生まれ。東京都出身。実家の家業が建築関係だったことから、不動産業界へ。

現在の役割

販売用の物件の仕入れが主な役割で、そこに付随して大手から地場の不動産会社も含めて仕入先の人脈構築も担当。現場の調査・契約書作成・金融機関に対して借り入れの手続きといった仕入れの業務全般を担っています。

担当されている役割で、大切にしていることを教えて下さい

物件の仕入れは、同業の方とのコミュニケーションが重要です。「良い物件があればご紹介いただけないか」といったアプローチを行って、良い物件を発掘するための人脈作りをしています。

物件が出てきた時に出来る限り早い段階で声をかけて頂けるかは、普段からの信頼関係作りが重要で、何よりも大切にしています。

物件をご紹介頂いた後は実際に現地に行き、修繕がどのくらいかかりそうかを確認し、仲介業者の方に購入価格の交渉を行います。普段から仲介してくださる会社と多くコミュニケーションを取ることで交渉をスムーズに行える地盤を作るのも大切な仕事と考えています。

その中でも、私達が大切にしていることとして、仲介業者の方に「買う」と言ってから引き伸ばしておいて買わない、ということをしないようにしています。これが仲介業者さんから信頼され、お取引をしてもらえているポイントだと思います。

買うと言ったら買って、その後きちんと販売してオーナー様を見つける。毎回、そういったコツコツと実績を積んで、仲介業様と良い関係を構築しています。

仕入れの業務で気をつけているポイントは、どういうところですか?

物件の図面を見て目を養うことです。今ではぱっと見るだけで物件の注意点を見極められるようになりました。情報をきちんと読み取り、確認不足な点がないかを注意して見ています。

例えば、「図面には載っていないので、毎月建物にかかるランニングコストを教えて下さい」と聞いても項目に抜け漏れがあることがあります。
契約を進めた後から「実はこのコストもかかります」となると、オーナー様にご迷惑がかかってしまいます。
他にも物件の準構成(建築法に違反していないか)は教えて頂けない場合も多いのですが、そこをしっかり図面から判断するようにしています。

資料の中で気づかないポイントがないか、資料には載っていないけど、見落としていることがないか。
弊社にこの物件を紹介してくれた経路までを考え、何か違和感を感じる点がないかをしっかり考え抜きます。

この小さな違和感が、物件をお客様に販売した後に重大な物件の欠点にならないよう、見落とさないようにしています。

仕入れる物件はどういう流れで見つけているのですか?

物件を探すときは、基本的に営業から「今、こういう投資家の方がいて、その方にあった物件を探している」とリクエストを貰って、合うものを探しています。きちんとリクエストを貰ってから物件を探すこともありますが、たまに社内の雑談の中からどういうオーナー様が今購入を検討されているか、営業から引き出し、予測をつけて物件を探すこともあります。

ただ例外もあって、たまに「どう見てもいいよね、不動産として間違っていない」と思う物件が目に入るときがあります。

そういうときは営業からのリクエストと違っても買っています。
こんないい物件は二度と出てこないと思う物件が、毎年何件かあるので、そういう物件は積極的に購入してお客様に逆に提案してもらいます。

オーナー様が喜んでくれる物件を見つけた時は本当に嬉しいですし、やりがいを感じます。

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8:00 出社

お客様や仲介業務に出すための資料作り。売り物件の査定書作成。

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10:00

メールのチェック。ご紹介案件の試算。

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13:00

昼食

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午後

物件を見に行く。近くの業者さんに顔をだす。

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夕方

見に行った物件の整理し、営業に相談。仲介業者の方とお話を進める。

不動産投資が難しいと思われるのは、どういうところですか?

シンプルに、オーナー様に物件を販売して初めて売上が立つという点です。そこには金融機関からの融資が重要になってきます。
すごくいい物件でも銀行で融資が下りなければもちろん販売することは出来ないからです。

例えば、土地に目一杯の面積を使って建物を立てれば、法律に違反していても賃料はとれるので一見良いように見えますが、銀行の融資は下りません。

賃貸ではなく、投資する物件として資産価値があるかを見極めることが不動産投資物件を仕入れる難しさだと思います。

MESSAGE

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これから不動産投資を始めてみたい方へ

不動産投資会社は、ある程度の規模があるところとお付き合いすることをお勧めしたいです。ご自身を担当される方が会社を転々としていないか、お会いした時に「不動産屋さん何社目(転職)ですか?」を聞くのも良いと思います。
大手の不動産会社ですと担当との距離感が離れてしまいやすいかなと思うのですが、弊社ではお客様との距離感も近いですし、担当と管理の距離感も近いので伝えたことが変換されずに伝わります。
さらにそのお客様にもっと合う物件があればすぐにご提案させて頂けるスピード感の速さも弊社の強みだと思います。

インタビュー:2022年03月

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